В квартире начало ремонта: основные этапы, последовательность работ и пошаговая инструкция

Содержание

Начало ремонта в квартире. С чего начать ремонт?

Купили новостройку без отделки или просто хотите поменять интерьер, в котором живете уже много лет? Перед началом ремонта в новостройке и вторичке изучите нашу инструкцию по оценке стоимости проекта и ремонта с помощью калькуляторов.

За 10 минут вы узнаете все об этапах и последовательности проведения ремонтных работ, рассчитаете стоимость дизайн-проекта и работ с материалами и познакомитесь к лучшими примерами из портфолио компании «Вира-АртСтрой».

С чего начать ремонт? Этапы и сроки

Все фото проекта

Дизайн и ремонт квартиры в ЖК «LIFE-Ботанический сад 2», 144 м²

Первый этап, подготовительный. Продолжительность 2,5 месяца

Снос стен, демонтаж, вывоз мусора

Укладка электрических кабелей

Устройство межкомнатных перегородок

Устройство стяжки со звукоизоляцией и армированием

Сантехнические работы

Второй этап, промежуточный. Продолжительность — 1,5 месяца

Монтаж подвесного потолка

Укладка проводов, устройство подразетников и распаечных коробок

Установка подоконников

Проклейка стен и потолков армирующей сеткой

Шпатлевка стен и потолков

Покраска стен и потолков в 2 раза

Укладка керамической плитки

Устройство декоративных ниш

Укладка влагостойкой фанеры

Третий этап, завершающий.

Продолжительность — 2 месяца

Укладка штучного паркета, палубной доски и ламината

Финишная покраска стен и потолков

Поклейка обоев

Устройство плинтуса

Установка дверей, замков, наличников

Установка и подключение электротехнических изделий

Установка видеодомофона и видеокамеры (если будет необходимо)

Установка декоративных изделий и аксессуаров

Установка сантехоборудования

Установка внутреннего блока кондиционера

Установка встраиваемых шкафов

Уборка помещения

Любой ремонт состоит из нескольких этапов, ни одним из которых нельзя пренебречь. А, чтобы все прошло как по нотам, нужно соблюдать последовательность работ, и не начинать финишную отделку, не завершив прокладку коммуникаций.

План-график ремонтных работ

Все фото проекта

Дизайн столовой двухуровневой квартиры в ЖК «LIFE-Ботанический сад 2»

План-график ремонтных работ

Нужен ли дизайн-проект?

Все фото проекта

Дизайн двухуровневой квартиры. Вид сверху

Все фото проекта

Состав дизайн-проекта для ремонта квартиры

Все фото проекта

План монтажа. 1-й этаж

С чего должен начинаться ремонт? Конечно, с проектирования будущего интерьера! Профессиональный дизайн-проект позволит не только создать красивое, комфортабельное и эргономичное жилое пространство, в котором будут учтены все пожелания заказчиков, но также оптимизировать бюджет на ремонт и упростить проведение строительных работ.

Все фото проекта

Столовая двухуровневой квартиры

Главное — заказать Полный дизайн-проект, в который кроме эскизов и визуализаций входят:

рабочие чертежи, схемы, монтажные/демонтажные планы;
спецификации на материалы и оборудование;
план-график ремонта;
смета.

Стоимость проектных работ зависит от площади жилья и вида проекта (Полный или Эскизный), но при желании профессиональный дизайн-проект можно получить БЕСПЛАТНО.

Калькулятор дизайна

Акция «Дизайн-проект бесплатно»

Закажите и оплатите полный дизайн-проект с пакетом рабочей документации.
Закажите ремонт под ключ в компании «Вира-АртСтрой».
Получите возврат стоимости проекта на финишном этапе ремонта, что обеспечит экономию 10 % от сметы ремонтно-строительных работ.

С чего начать планировку и дизайн квартиры?

Все фото проекта

Планировка 1-го этажа двухуровневой квартиры

Все фото проекта

План пола в двухуровневой квартире. 1-й этаж

Начинать подготовку к ремонту квартиры в новостройке или вторичном жилом фонде лучше с консультации дизайнера. На встрече следует сообщить ему следующие данные.

Тип вашего объекта недвижимости — новостройка с черновой отделкой или White Box, вторичное жилье, таунхаус.
Какой дизайн-проект требуется для проведения работ? Эскизный, Полный, только планировочное решение или подбор материалов?
Площадь и технические особенности объекта.
Стиль оформления интерьера — современный, классика, лофт, скандинавский или иной?
Комплекс необходимых услуг — ремонт под ключ по индивидуальному проекту, инженерные проекты, согласование, авторский надзор, подбор материалов, комплектация.
Желаемый уровень ремонта — премиум-, бизнес- или комфорт-класс?

Эта информация поможет специалисту сделать предварительный расчет стоимости ремонта, дать консультацию по оформлению пространства, реализации ремонтно-строительных работ и возможности сэкономить на проекте. А если времени на посещение дизайн-студии нет, заполните опросник по ремонту онлайн на сайте «Вира-АртСтрой», и получите ответ дизайнера через мессенджер.

Лайфхак для планирующих ремонт: Выбрать стиль и цветовую гамму будущего интерьера, а также определиться с планировкой поможет «насмотренность». Изучите в портфолио «Вира-АртСтрой» фотографии отремонтированных квартир с соответствующими вашему жилью характеристиками, и найдите оптимальный для себя вариант.

Расчет стоимости ремонта

Выберите площадь

Разработка дизайн-проекта
Что такое дизайн-проект и почему он необходим для качественного выполнения ремонта. Подробнее

— ₽ за м²

Черновой цикл
Все работы + материалы + доставка и разгрузка. Стены, штукатурка, базовые коммуникации, стяжка. Предварительная оценка стоимости.

— ₽ за м²

Чистовой цикл
Работы + материалы + сантехника + свет + встроенная мебель + двери и тд. Предварительная оценка стоимости

— ₽ за м²

Авторский и технический надзор
Авторский надзор за весь период ремонта. Технический надзор и контроль службы качества — включены в стоимость работ.

— ₽ за м²

Cтоимость ремонта

Заказывая ремонт у нас, вы уменьшите свои расходы на ₽

Юлия Семенцова

Руководитель студии

Точный расчет стоимости вашего ремонта можно произвести только на основании дизайн-проекта.

Стоимость ремонта зависит от площади квартиры и выбранного пакета услуг. А определиться с бюджетом поможет ориентировочный расчет, который можно сделать, воспользовавшись нашим онлайн-калькулятором.

Что включено в ремонт?

Работы и материалы	Черновой ремонт	Черновой ремонт с коммуникациями	Дизайнерский ремонт под ключ *	Премиум ремонт под ключ *
Работы
Снос и возведение перегородок	√	√	√	√
Оштукатуривание стен	√	√	√	√
Доставка материалов	√	√	√	√
Разгрузка, подъём	√	√	√	√
Разводка сантехники и электрики		√	√	√
Устройство стяжки пола		√	√	√
Уникальное дизайнерское решение			√	√
Пакет чертежей для выполнения ремонта			√	√
Разработка всех необходимых инженерных проектов			√	√
Согласование инженерных проектов в УК			√	√
Замена всех инженерных коммуникаций			√	√
Использование качественных, дорогих отделочных материалов			√	√
Использование оборудования лучших брендов			√	√
Мебель на заказ			√	√
Комплексный ремонт всей квартиры			√	√
Сплит-системы в качестве основной климатической техники			√	√
Базовая автоматизация инженерных систем			√	√
Развлечения (домашний кинотеатр, аудиоцентр и т. д.)			√	√
Комплектация материалами, оборудованием и мебелью			√	√
Технический надзор			√	√
Авторский надзор			√	√
Согласование перепланировки **			√	√
Приточно-вытяжная вентиляция **				√
Полная автоматизация системами «Умный дом» **				√
Система безопасности				√
Система управления климатом				√
Система управления освещением				√
Система контроля доступом, дистанционный доступ				√
Авторская мебель				√
Замена окон и дверей на шумоизолирующие				√
Звукоизоляция помещений				√
Материалы
Стеновые материалы	√	√	√	√
Штукатурные смеси	√	√	√	√
Грунтовка для стен и потолка	√	√	√	√
Временная электрика и сантехника	√	√	√	√
Комплект для замены электропроводки		√	√	√
Комплект для замены водопровода и канализации		√	√	√
Сантехническое оборудование			√	√
Комплект для замены отопления			√	√
Радиаторы, в том числе и дизайнерские			√	√
Кондиционеры (сплит-система)			√	√
Светильники, розетки, выключатели, теплый пол			√	√
Краска и обои			√	√
Ламинат, паркетная доска, кварцвинил			√	√
Натяжной потолок, покраска потолка			√	√
Плитка, керамогранит			√	√
Двери межкомнатные, раздвижные перегородки			√	√
Декоративная штукатурка и краска, стеновые панели				√
Штучный и художественный паркет, инженерная доска и пр.				√
Лепнина, молдинги				√
Слэбы, мозаика, натуральный камень				√
Сложное сантехническое оборудование				√
Оборудование системы водоподготовки				√
Напольные конвекторы				√
Вентиляционное оборудование, фанкойлы **				√
Линейные светодиодные светильники				√
Двери скрытого монтажа, кассеты				√
Оборудование систем «Умный дом» **				√
Стоимость с материалами:	ориентировочно с материалами 7 000 ₽/м²	ориентировочно с материалами 15 000 ₽/м²	ориентировочно с материалами, сантехникой, светом и тд. 50 000 ₽/м²	ориентировочно с материалами, сантехникой, светом и тд. 80 000 ₽/м²

Варианты ремонта

Черновой ремонт

Черновой ремонт с коммуникациями

Дизайнерский ремонт под ключ*

Премиум ремонт под ключ*

Снос и возведение перегородок

Оштукатуривание стен

Доставка материалов

Разгрузка, подъём

Разводка сантехники и электрики

Устройство стяжки пола

Уникальное дизайнерское решение

Пакет чертежей для выполнения ремонта

Разработка всех необходимых инженерных проектов

Согласование инженерных проектов в УК

Замена всех инженерных коммуникаций

Использование качественных, дорогих отделочных материалов

Использование оборудования лучших брендов

Мебель на заказ

Комплексный ремонт всей квартиры

Сплит-системы в качестве основной климатической техники

Базовая автоматизация инженерных систем

Развлечения (домашний кинотеатр, аудиоцентр и т.

д.)

Комплектация материалами, оборудованием и мебелью

Технический надзор

Авторский надзор

Согласование перепланировки **

Приточно-вытяжная вентиляция **

Полная автоматизация системами «Умный дом» **

Система безопасности

Система управления климатом

Система управления освещением

Система контроля доступом, дистанционный доступ

Авторская мебель

Замена окон и дверей на шумоизолирующие

Звукоизоляция помещений

Стеновые материалы

Штукатурные смеси

Грунтовка для стен и потолка

Временная электрика и сантехника

Комплект для замены электропроводки

Комплект для замены водопровода и канализации

Сантехническое оборудование

Комплект для замены отопления

Радиаторы, в том числе и дизайнерские

Кондиционеры (сплит-система)

Светильники, розетки, выключатели, теплый пол

Краска и обои

Ламинат, паркетная доска, кварцвинил

Натяжной потолок, покраска потолка

Плитка, керамогранит

Двери межкомнатные, раздвижные перегородки

Декоративная штукатурка и краска, стеновые панели

Штучный и художественный паркет, инженерная доска и пр.

Лепнина, молдинги

Слэбы, мозаика, натуральный камень

Сложное сантехническое оборудование

Оборудование системы водоподготовки

Напольные конвекторы

Вентиляционное оборудование, фанкойлы **

Линейные светодиодные светильники

Двери скрытого монтажа, кассеты

Оборудование систем «Умный дом» **

Стоимость с материалами:

√

ориентировочно 7 000 ₽/м²
с материалами

√

ориентировочно 15 000 ₽/м²
с материалами

√

ориентировочно 50 000 ₽/м²
с материалами, сантехникой, светом и тд.

√

ориентировочно 80 000 ₽/м²
с материалами, сантехникой, светом и тд.

10 новых проектов ремонта квартир в новостройке и вторичке

«Вира-АртСтрой» делает ремонты с нуля на любых объектах, и предоставляет услуги комплектации интерьера всем необходимым. Ниже представлены наши новые проекты, а качество ремонта квартир вы можете оценить по фото.

1. Индивидуальный подход

Все фото проекта

Дизайн кухни с отделкой под оникс

Ремонт 3-комнатной квартиры 102 м² в стиле неоклассика

Подробнее о проекте

Лучшие традиции интерьерной неоклассики нашли свое отражение в оформлении этой московской квартиры для пожилых супругов. Яркие бордовые и золотистые акценты на традиционном бело-бежевом фоне создали в интерьере гостиной-столовой торжественную и приподнятую атмосферу, а нежно-голубые и фисташковые стены в спальне и ванной сделали обстановку приятной и расслабляющей.

2. В лучших традициях

Все фото проекта

Дизайн гостиной с белым диваном «Кембридж»

Ремонт 5-комнатной квартиры 106 м² в стиле американская классика

Подробнее о проекте

Сочетание легкого гламура и лаконичности — характерная черта американской классики. Так что неудивительно, что в квартире вместе с имитацией стеновых панелей буазери, состаренными зеркалами и мраморным камином появились встроенные системы хранения и современные фотообои.

Благодаря продуманному освещению интерьер получился вариативным и сложным. А необычная кованая перегородка, отделяющая кухню от зоны отдыха и выполняющая функцию ТВ-зоны, позволила сохранить в мультифункциональной гостиной ощущение простора.

3. Театр контрастов

Все фото проекта

Ремонт 2-комнатной квартиры с панорамными окнами

Ремонт 2-комнатной квартиры 67 м² в стиле неоклассика

Подробнее о проекте

Современная классика с французским акцентом в интерьере этой квартиры для взрослой семейной пары это украшенные виньетками лепные молдинги в отделке стен гостиной, версальская роскошь декора в спальне, гипсовые античные статуи и белый мрамор в прихожей и ванной. Классическая составляющая гармонично ложится на современную основу интерьера квартиры с панорамными окнами.

4. Московский оникс

Все фото проекта

Дизайн кухни с отделкой под оникс

Ремонт 4-комнатной квартиры 114 м² в стиле неоклассика

Подробнее о проекте

Лаконичность и элегантность интерьера квартиры в стиле неоклассика на фото обеспечивает сочетание строгих силуэтов мебели и премиальной отделки: плитки под оникс, паркетной доски, деревянных панелей. Роскоши интерьеру добавили оригинальные декораторские находки: книжный стеллаж с состаренными зеркалами на задней стенке, мягкая мебель с серо-голубой обивкой из эффектной замши.

5. Тропический остров

Все фото проекта

Дизайн и ремонт квартиры в стиле неоклассика

Ремонт 4-комнатной квартиры 138 м² в стиле неоклассика

Подробнее о проекте

Квартира для семьи, состоящей из молодых родителей и маленького ребенка, решена в ярких и необычных тропических красках. Жизнерадостный настрой обитателей обеспечат гармоничные цветовые сочетания лилового, зеленого и оранжевого, бирюзового и кораллового, охристого, медного, бронзового и золотого. В интерьере соседствуют экзотика джунглей, марокканский колорит и мотивы волшебного леса средней полосы.

6. Застывшая музыка

Все фото проекта

Проект ремонта квартиры с панорамными окнами

Ремонт 4-комнатной квартиры 142 м² в современном стиле

Подробнее о проекте

Современный стиль, реализованный в теплой серо-бежевой гамме, — идеальный выбор для интерьера в новостройке: модного, легкого, душевного. Панорамные окна обеспечивают хорошую освещенность общественной зоны квартиры, которая решена в формате студии, а встроенный в перегородку биокамин дарит уют.

Благодаря обилию текстиля и дерева обстановка получилась максимально комфортной. Зонирование пространства обеспечивает свет, мебель и декор. А за создание особой творческой атмосферы отвечает словно бы одетый в парадный смокинг концертный рояль.

7. Творческое уединение

Все фото проекта

Проект ремонта квартиры в современном стиле

Ремонт 3-комнатной квартиры 64 м² в современном стиле

Подробнее о проекте

В двухкомнатной квартире для одинокого мужчины мы обустроили гостиную и кабинет, который при желании в будущем можно преобразовать в детскую. Пока же, проникнутый творческой атмосферой современный интерьер уединенного жилища с элементами лофта отражает мужской характер владельца квартиры.

Лаконичный серо-бежевый монохром фоновой основы интерьера расцвечен яркими красными и охристыми акцентами. Динамику вносят интерьерная живопись в гостиной, панно из декоративной штукатурки в спальне и дизайнерские обои в кабинете.

8. Лаконичная строгость

Все фото проекта

Дизайн белой кухни в современном стиле

Ремонт 3-комнатной квартиры 85 м² в современном стиле

Подробнее о проекте

Долговечные природные материалы, теплая осенняя колористика, современные силуэты — после ремонта под ключ эта квартира, где живет креативная семейная пара с милым французским бульдогом, выглядит необыкновенно уютной. Горчичные и травянисто-зеленые акценты прекрасно вписываются в легкую бежевую палитру, добавляя обстановке выразительности.

Немного золота в декоре — пожелание хозяйки, ценящей ненавязчивое изящество. Интересным решением стало использование в проекте оригинальных люстр с футуристическим подтекстом. А для визуального облегчения интерьерной композиции дизайнеры по просьбе владельцев квартиры выбрали мебель на высоких тонких ножках.

9. Шоколадное мороженое

Все фото проекта

Дизайн кухни-гостиной в современном стиле

Ремонт 3-комнатной квартиры 70 м² в стиле современная классика

Подробнее о проекте

Перед началом ремонта этой квартиры в новостройке ее хозяева изучили проекты в нашем портфолио, и выбрали для своего интерьера современную классику в цветах шоколадного мороженого. Поэтому в обстановке появилась стеновая отделка в духе буазери, белая кухонная мебель с филенками на фасадах и венецианская штукатурка.

На роль ярких акцентов авторы проекта выбрали аксессуары, мебель и элементы отделки малахитового оттенка. Спальню и детскую для девочки решили в светлых тонах, обогатив обстановку необычными фресками. А строгий лепной карниз на потолке органично дополнила светодиодная контурная подсветка.

10. Простор для творчества

Все фото проекта

Дизайн кухни-гостиной в современном стиле

Ремонт 3-комнатной квартиры 93 м² в современном стиле

Подробнее о проекте

Интерьер этой квартиры для девушки-блогера, которая попеременно живет то в Москве, то в Лондоне, реализован в концепции «белый холст». Такая обстановка максимально лаконична, проста и никогда не надоест. Ее можно легко менять, трансформировать. Благодаря раздвижной перегородке между кухней-гостиной и прихожей конфигурация пространства меняется мгновенно.

Такую обстановку можно дополнять интересными деталями, ведь хозяйка — творческая личность с отличным вкусом. При этом каждое помещение в квартире можно использовать по-разному. В кухне-гостиной предусмотрена удобная столовая для приема гостей. Спальня дополнена будуарной зоной и рабочим местом на утепленной лоджии. А кабинет с функцией гостевой спальни легко справится и с ролью библиотеки.

Надежный подрядчик — удачный ремонт

Сотрудники компании «Вира-АртСтрой»

Хотите сделать качественный ремонт? Ищите надежного подрядчика с хорошей репутацией, обширным портфолио и гарантиями. «Вира-АртСтрой» работает на столичном рынке строительных услуг с 1996 года, и выполняет профессиональный ремонт квартир и домов под ключ. У нас:

Собственная дизайн-студия — опытные и креативные архитекторы и дизайнеры нашей компании проектируют красивые, стильные и удобные интерьеры для жизни, а также осуществляют авторский надзор на всех этапах ремонта.
Высококвалифицированные рабочие — на каждом объекте работают сразу несколько бригад, в состав которых входят мастера различного профиля, а руководит процессом опытный прораб.
Широкий территориальный охват — мы работаем в Москве и Московской области, и одновременно ремонтируем больше сотни объектов.
Страхование ремонта — мы оформляем страховку еще до начала ремонта в квартире, а также страхуем свои риски на весь гарантийный период.
5-летняя гарантия на все работы и материалы, использованные во время проведения строительных работ.

А заказать ремонт в квартире у нас можно онлайн, заполнив заявку на сайте.

РЕМОНТ НАЧИНАЕТСЯ С ПЛАНИРОВАНИЯ – ROOMTOME

ROOM TO ME

15 декабря 2020

Начало ремонта всегда пугает. Особенно если нет понимания, с чего он должен начинаться. С подбора красивых картинок с интерьером? С обзвона мастеров? А может быть с покупки материалов?

Если не знаете, с чего начать ремонт — начните с планирования. Перед началом ремонтных работ, нужно четко понимать, что мы хотим увидеть в итоге. Поэтому очень важно провести так называемую декомпозицию.

Декомпозиция

Для начала нужно определится, какой вид ремонта требуется: комплексный или только в одной комнате, капитальный или косметический.

Далее весь процесс ремонта делится на работы, которые нужно будет выполнить.

Может быть вы хотели сделать ремонт только в санузле или ванной? Может планировали сменить старые обои на другие? А может быть вы купили квартиру без отделки в новостройке и вам предстоит полностью ее переделать?

В любом из этих случаев, расписываем, какие этапы ремонта вам предстоит пройти.

Каждый этап ремонта обычно состоит из двух частей: работы и материалы. Такое разделение позволяет рассчитать, что нужно купить, кто из мастеров нужен для выполнения работ и сколько всё будет стоить.

Внешний вид квартиры и план расстановки мебели

О том, как будет выглядеть квартира и как в ней будет расставлена мебель нужно думать перед началом всех работ.

Согласитесь, обидно, когда ремонт уже сделан, но внезапно вы обнаруживаете, что совсем забыли о розетках возле рабочего стола. А как вам идея искать розетку за широкой спинкой дивана?

Приятного мало, а об удобстве пользования бытовыми приборами даже и речи не идёт.

Расстановку мебели стоит обсудить со своей семьей. Нужно вспомнить и выписать, какие привычки есть у каждого члена семьи.

Может быть вы видели какое-то интересное решение в квартире друзей и хотите повторить его в своей? Чего вам часто не хватает в быту? А что всегда вызывает неудобство?

Это может касаться чего угодно. От высоты раковины в ванной до размеров вашего спального места.

Может быть, вы давно мечтали заменить раскладной диван на широкую кровать с ортопедическим матрасом. В таком случае нужно будет четко представлять, что кровать займет больше места и от какой-то другой мебели, возможно, придется отказаться.

Обязательно учитывайте особенности вашей жизни в квартире: работу из дома, наличие домашних животных, хобби, коллекции. Нужно понимать как вы и ваша жизнь уместится в вашей квартире.

Для удобства лучше использовать программы, в которых можно быстро прикинуть расположение мебели и даже сделать упрощенную версию 3D. Это даст хотя бы приблизительное представление о том, как будет выглядеть ваша квартира.

Самое болезненное, с чем сталкиваются люди в ремонте — это электрика. В зависимости от того, где всё будет стоять нужно продумать выводы для розеток и выключателей.

Также особое внимание нужно уделить планировке кухни. С производителем кухни лучше определиться до начала ремонта. Тогда вам точно получится избежать удлинителей, висящих за кухней, а также супер-длинных шлангов, идущих к раковине.

Если после всех описанных действий ремонт всё ещё кажется чем-то сложным и нереальным, обращайтесь к нам в ROOM TO ME.

С нами ремонт пройдет быстро и безболезненно. Всю головную боль ROOM TO ME берет на себя: от закупки материалов до уборки после ремонта. А стоимость фиксируется в договоре и не меняется до окончания ремонта.

Понравилась статья?

Сохраните ее себе или поделитесь с друзьями!

Самые полезные материалы по ремонту и дизайну

Хотите получать на почту еще больше материалов по ремонту и быть в курсе последних тенденций в
дизайне интерьера? Вы знаете, что делать!

Планирование увеличения добавленной стоимости — Tactica Real Estate Solutions

Multifamily Добавленная стоимость — это распространенный жаргон, который летает по миру недвижимости уже более десяти лет. Это была чрезвычайно успешная стратегия инвестирования в квартиры, которая сосредоточена на покупке квартир, ремонте квартир и повышении арендной платы.

Это был предпочтительный бизнес-план для многих многоквартирных инвесторов в текущем цикле. Это было настолько обычным явлением, что почти невозможно найти недвижимость, которая была бы нетронутой косметически с момента постройки на определенных рынках.

Содержание реконструкции многоквартирной массы

Классификация квартир
Организация обновления квартир
. План реконструкции квартиры
Подход к андеррайтингу
- Более глубокий добавление стоимости на всех подразделениях
- Завершение старого ремонта квартиры
- Завершение старой квартиры.

Классификация квартир

Большинство объектов недвижимости, выставленных на продажу, уже подверглись ремонту квартир. Как инвестор, вы должны определить, есть ли потенциал для большего. Как правило, старая квартира представляет собой одну из трех вещей:

Нетронутый
частично отремонтирован
Полностью отремонтированный

Это то, как я описываю три статуса и как каждый должен быть достигнут.

Нетронутый: Вы, вероятно, нашли для себя прекрасную возможность, которая готова к некоторым капиталовложениям и арендной плате. Единственный случай, когда это не так, — это если недвижимость находится в месте, где поблизости есть сопоставимых объектов 9.0008, что могло бы оправдать аренду более высокого уровня отделки.

Частично отремонтированный : Вам необходимо решить, будете ли вы продолжать реализацию плана ремонта текущего владельца на оставшихся квартирах. Если вы считаете, что существует потенциал для «более глубокого» добавления ценности (лучших улучшений), будете ли вы реализовывать его только на оставшихся нетронутых единицах? Или по всем юнитам, включая те, над которыми недавно работали?

Полностью отремонтирован: Вам нужно решить, стоит ли пересматривать юниты и добавлять новые/лучшие улучшения. Вы будете удивлены тем, как часто есть потенциал роста, даже когда новая недвижимость позиционируется как «отремонтированная» и «под ключ».

Планировать частично отремонтированный дом сложнее всего. Легко понять состояние собственности на высоком уровне, но продумать реальную логистику поэтапного ремонта квартиры, которая потребует различных затрат и планов ремонта для разных квартир, может быть сложно.

Сложности усугубляются, когда старый владелец за эти годы реализовал три или четыре различных объема реконструкции. Мне приходилось работать над ними! Это может быть грязно.

Эта статья призвана научить вас, как организовать эти данные таким образом, чтобы их можно было легко интерпретировать, и помочь вам разработать приемлемый для банка бизнес-план с добавленной стоимостью для единиц после вступления в собственность.

Организация ремонта квартир
Достоверная информация о текущем состоянии объекта имеет ключевое значение.
Управляющая компания, которая осуществляет надзор за недвижимостью, должна предоставить вам ведомость арендной платы, которая показывает:
Квартиры (очевидно)
План каждой квартиры
90
Аренда каждой единицы
Обновления, которые были реализованы в каждой единице
Проформа добавления стоимости
Иногда вы можете наблюдать за многоквартирной собственностью, которая плохо управляется до такой степени, что записи отсутствуют. Менеджер может сказать: «О, мы проводили некоторые ремонтные работы, но это было случайным образом, и у нас их нет в файлах». Если это так, вам нужно будет делать подробные заметки или фотографии во время тура. Хотя это раздражает, будьте уверены, это, вероятно, феноменальная возможность.
Как только вы узнаете, какие подразделения они отремонтировали и что включают в себя эти обновления, следующим шагом станет мозговой штурм бизнес-плана.
Предварительное планирование ремонта квартиры
Наиболее важными допущениями при формулировании плана страхования с добавленной стоимостью являются :
Какие обновления необходимы?
Какова стоимость этих обновлений?
Какую арендную плату они могут генерировать?
Если вы думаете об установке твердых поверхностей, бытовой техники из нержавеющей стали и обновлении ковров и освещения в местах общего пользования, найдите компании, которые сделали то же самое, и посмотрите, сколько они получают за аренду.
Для меня сопоставимая недвижимость:

Построен в том же десятилетии
Имеет аналогичные удобства
Находится в похожем месте
5 Буду часто смотреть субрынок тоже. Обычно это дает отличные идеи для улучшений. Как правило, вы можете имитировать особенности этих новых разработок в более старой собственности. Эта стратегия может стать убедительным аргументом для арендаторов, заботящихся о своем бюджете, чтобы арендовать вашу квартиру с «новыми современными функциями» за небольшую часть стоимости. Это будет работать только в том случае, если есть значительная разница в стоимости вашей единицы по сравнению с новыми конкурентами.
Например:
«Вы можете жить в новом доме за 2000 долларов, или вы можете жить в этом недавно отремонтированном доме со многими из тех же удобств за 1350 долларов».
Независимо от того, конкурируете ли вы с другими объектами недвижимости, в которых была проведена реконструкция квартир, или с более новыми продуктами на субрынке, никогда не думайте, что отремонтированный объект недвижимости сможет приносить более высокую арендную плату. Всегда убедитесь, что вы можете сделать резервную копию. Если вы не можете, вы просто догадываетесь.
Примечание: Запланируйте соответствующую сумму капитала, чтобы улучшить привлекательность собственности. Каждый потенциальный арендатор сначала увидит жилой комплекс снаружи. Вы же не хотите испортить их первое впечатление о собственности до того, как они начнут осматривать квартиру.
Функциональное устаревание
Иногда будут устаревшие компоненты проекта , которые, вероятно, будут сдерживать максимальную ренту, которую вы можете получить после завершения реконструкции. Вот некоторые примеры:
8-футовые потолки
Отсутствие подземной парковки
ПЛАННЫЕ ПЛАВА ИСКОЛЬКО ERA
Отсутствие коммунальных пространственностей
Один из самых больших задумчиков. может компенсировать стратегию создания добавленной стоимости за счет нового строительства. Однако, если недвижимость с добавленной стоимостью имеет 8-футовые потолки, не имеет подземной парковки, предлагает ограниченное пространство подсобных помещений и имеет закрытую планировку, получить арендную плату в новом здании будет непросто.
Даже если вы соответствуете уровням отделки, нет реального способа увеличить высоту потолка до 9 футов. Винтажные помещения будут казаться меньше и более клаустрофобными, чем новый проект, с лофтовыми потолками и окнами от пола до потолка. Вы никогда не сможете сравниться с удобством, предлагая жителям теплую охраняемую парковку. Хотя вы можете переместить или убрать некоторые стены, чтобы немного открыть винтажную квартиру, она никогда не будет казаться такой же открытой, как недавно построенный проект, с которым вы соревнуетесь.
План реконструкции квартиры
После того, как вы составите общий план, пора переходить к более подробному плану. Эти данные включают:
Стоимость новых обновлений для каждой планировки (как для старых, так и для ранее отремонтированных квартир)
Сколько лет потребуется для ремонта всех квартир делать ремонт каждый месяц?)

В каком году вы начнете внедрение дополнительных услуг ?
Как долго квартиры будут свободны при ремонте? Один месяц? Два месяца?
Средняя окупаемость затрат ( окупаемость инвестиций ) для плана ремонта квартиры
Эти маркеры будут разными в зависимости от стратегии. В качестве примера рассмотрим апартаменты XYZ.
Апартаменты XYZ состоят из 85 квартир по рыночной цене и были построены в 1970 году. На сегодняшний день группа владельцев отремонтировала 30 квартир. Улучшения в этих единицах включают:
Ассортимент квартир в собственности, организованный по статусу реконструкции («R» означает ранее отремонтированный), следующий:
Подход к андеррайтингу
После того, как арендная плата за недвижимость введена, разбита и понята, необходимо принять решение о том, как бизнес-план будет развиваться в будущем. Чрезвычайно важно иметь четкое представление о том, какое место занимает имущество в своем соответствующем наборе, чтобы иметь возможность создать план атаки, который осуществим и выгоден для банка.
Давайте рассмотрим несколько возможных сценариев.
Более глубокая добавленная стоимость для всех единиц

В этом примере потенциал состоит в том, чтобы добавить новые усовершенствования и улучшить 30 единиц, которые текущая группа владельцев уже отремонтировала. План улучшения будет включать в себя некоторые из прошлых улучшений, таких как шкафы, полы, осветительные приборы и сантехника, а также:
Добавление этих функций должно привести к более высокой арендной плате, чем те, которые достигаются в настоящее время. Эти новые и улучшенные обновления часто упоминаются в инвестиционном сообществе как:
Все термины взаимозаменяемы, но означают одно и то же.
Можно сэкономить, не меняя ни шкафов, ни пола, ни сантехники в 30 ранее отремонтированных квартирах. Предполагается, что во время реконструкции помещения будут оставаться свободными в течение одного месяца, а на ремонт всех 85 квартир уйдет три года.
Премии, использованные в проформе, и капитальные затраты на единицу приведены ниже:

Обратите внимание, что капитальные затраты на ранее отремонтированные объекты меньше. Шкафы, напольные покрытия и сантехника уже готовы, поэтому на эти устройства можно значительно сэкономить.
Изучив набор компов, вы сможете определить, что такое премиум. В этом случае это дополнительные 100 долларов сверх ранее отремонтированных единиц. А как насчет оригинальных юнитов? Как определялись эти надбавки?
Я врезался в них. Я посмотрел, какой будет целевая арендная плата за каждую планировку этажа после реализации второго этапа ремонта квартир. Затем для исходных единиц я добавил надбавку, чтобы догнать их до целевого уровня арендной платы. Для плана этажа One BR эта арендная плата составляет 1175 долларов США, что на 150 долларов США больше, чем текущая средняя арендная плата за исходные единицы One BR.

Если подумать, в этом есть смысл. Первоначальные единицы потребуют больше работы, будут дороже на ремонт, получат более высокую премию, , но не должны превышать арендную плату своего ранее отремонтированного аналога .
Завершение реконструкции старой квартиры
Может быть, вы хотите продолжить бизнес-план старого владельца. Ключ в том, чтобы убедиться, что они максимизируют свои премии. Если это так, вы можете использовать премии, которые они уже получают в собственности.
Например, надбавка в размере 50 долларов США за One BR составляет среднюю арендную плату в размере BR и первоначальную арендную плату в размере
BR

1 075 долл. США — 1 025 долл. США = 50 долл. США

По моему мнению, средняя смешанная надбавка в размере 36 долларов США за набор единиц слишком мала. Если бы в этой собственности не было больше преимуществ, я не знаю, имело бы смысл продолжать этот бизнес-план. Награда не стоит риска.

Завершение проекта реконструкции старой квартиры + наверстать упущенное

Иногда владелец просто недооценивает арендную плату, которую должен достичь план реконструкции квартиры. В приведенном выше примере смешанная премия в размере 36 долларов США является слишком низкой. Давайте представим; вы продолжите действовать по их плану, но будете брать значительно больше.

Целевая арендная плата за ремонт значительно превысит арендную плату за уже отремонтированные квартиры. Например, Two BR/Two BA достигнет $1261 + $200 = $1461. Two BR/Two BA R нынешнего владельца с таким же ремонтом стоит всего 1300 долларов. Вы не планируете больше работать над 30 отремонтированными квартирами, но теоретически этот план этажа должен стоить 1461 доллар.

К счастью, в модели добавленной стоимости есть переключатель «органический рост арендной платы».

Вы можете видеть выше, что я увеличиваю в среднем 1300 долларов. Two BR/ Two BA R арендует 6% в течение двух лет, чтобы наверстать упущенное до целевого уровня в 1461 доллар.

1 300 долл. США * 1,06 * 1,06 = 1 461 долл. США

В реальной жизни вам нужно будет дождаться истечения срока аренды, чтобы увеличить ее, поэтому всегда будьте осторожны и предполагайте, что потребуется не менее двух лет, чтобы наверстать упущенное.

Связанный: Вы всегда должны подчеркивать свой план ремонта и концептуализировать лучшие и худшие сценарии .

Проформа добавленной стоимости

При страховании любой добавленной стоимости важно осознавать, что рост арендной платы происходит из двух разных источников.

Надбавки к аренде
Органически — что произойдет независимо от добавленной стоимости (я называю это «базовым ростом арендной платы»)

Модель, которую я использую, позволяет контролировать обе переменные. Вы вводите надбавку, а также можете контролировать базовый рост арендной платы, как показано в приведенном выше примере с 6%. Все планы этажей могут быть увеличены (или уменьшены) с помощью любого эскалатора, который вы считаете подходящим. Премия будет поэтапно введена вдобавок к этому.

В конце концов, эти данные по конкретному подразделению сводятся в годовую проформу, как показано ниже.

Премии за ремонт выплачиваются с задержкой с точки зрения андеррайтинга, потому что требуется время, чтобы потенциал роста отразился на финансовых показателях. Подумайте о покупке недвижимости и мгновенном ремонте одной квартиры в день вступления во владение. Предполагая, что ремонт и сдача в аренду занимает один месяц, вы получите только 91,67% от общей суммы премии (или 11 из 12 месяцев) в течение первого года. В следующем месяце вы получите только 10 месяцев премии из 12. месяцы. В последний месяц года вы отремонтируете квартиру и не увидите никаких улучшений до следующего года.

Рост арендной платы составляет всего 4,95% в первый год, а затем подскакивает до 6,34% во второй год. В первый год он меньше из-за того, что задержка в выплате страховых взносов за ремонт квартиры сказывается на финансовых показателях. Год 4 по-прежнему составляет 4,17%, даже несмотря на то, что ремонт многоквартирного дома был завершен к году 3.

Вакансия на реконструкцию и капитальные затраты связаны с сделанными ранее допущениями в отношении времени, в течение которого единицы будут оставаться незанятыми во время реконструкции, и капитальных затрат по плану этажа.

Подведение итогов анализа реконструкции с добавленной стоимостью

Поскольку старая недвижимость продолжает продаваться из рук в руки, вам потребуется создать бизнес-план для недвижимости, которая уже претерпела ту или иную форму ремонта. Крайне важно, чтобы вы понимали, как организовать эти данные, и владели инструментами, которые позволят вам точно и надежно моделировать множественные перестановки сценариев потенциальной добавленной стоимости. Если вам нужен инструмент, способный справиться даже с самым сложным сочетанием единиц измерения, не стесняйтесь проверить наши

Многоквартирная модель с добавленной стоимостью

Добро пожаловать в блог

Я Айк, владелец Tactica RES™. Если вы хотите улучшить процессы анализа многоквартирных домов, вы обратились по адресу.

Финансовое моделирование

Надлежащий анализ IRR при инвестировании в недвижимость

Финансовое моделирование

Финансовое моделирование, Добавление стоимости многоквартирных домов Айк Хоффман 5 августа 2021 г. ремонт многоквартирных домов, ремонт многоквартирных домов, добавленная стоимость, добавленная стоимость многоквартирных домов, ремонт квартир, проформа многоквартирных домов, план ремонта многоквартирных домов, ремонт квартир, ремонт квартир, модель ремонта квартир, ремонт квартир, бизнес-план с добавленной стоимостью, добавленная стоимость для квартир, мульти-добавленная стоимость, добавленная стоимость фазы II, добавленная стоимость 2-го поколения, мульти-добавленная стоимость, 2019Комментарий

Ремонт квартир | Журнал Архитектор

org/breadcrumb»> Главная >
Проекты >
Ремонт квартиры

Проект

Опубликовано: 19 ноября 2012 г.

Франсуаза Боллак Архитекторы

Посмотреть все изображения (5)

Детали проекта

название проекта: Ремонт квартиры

Расположение

Нью-Йорк ,

Соединенные Штаты

Типы проектов: Одна семья ,
Обычай

Объем проекта: Ремонт/Реконструкция

Размер: 4000 кв. футов

Год завершения: 2009 г.

Принято: Чарльз Хуанг ,
Франсуаза Боллак Архитекторы

Статус проекта: Построен

Описание проекта

Этот проект состоит из реконструкции дуплекса площадью четыре тысячи квадратных футов в Osborne Apartments, достопримечательности Нью-Йорка, расположенной на 57-й улице и 7-й авеню.

Работа включает в себя объединение двух комнат для создания большой кухни, ремонт всех ванных комнат и спален. Устойчивые «зеленые» материалы используются в нескольких областях: пробка для кухонного пола и столешницы IceStone (зеленый материал из переработанного стекла).