alexxlab Оценка затрат на реконструкцию для потенциальных инвестиций в недвижимость | Блог
Назад к сообщениям
2021-06-04Оценка затрат на реабилитацию может оказаться непростой задачей.
С одной стороны, вы хотите получить точную цену, чтобы быть уверенным, что инвестиции того стоят, но, конечно, вы также не хотите тратить на это слишком много времени. В конце концов, свойства закрепителя-верха быстро меняются и недолго остаются на рынке. Тем не менее, есть многое, что вы можете сделать, чтобы быстро и эффективно точно оценить стоимость проекта реконструкции, что даст вам хорошее представление о том, стоит ли дополнительно изучать потенциальные инвестиции.
Основная цель оценки затрат на ремонт верхних частей состоит в том, чтобы убедиться, что вы не переплачиваете за недвижимость, которая нуждается в ремонте. Когда дело доходит до фикса и флипа, желательно оставить запас в 30%. Это означает, что вы должны стараться не платить более 70% от стоимости после ремонта (ARV) недвижимости с учетом ремонта и улучшений.
Вот некоторые моменты, которые следует учитывать, если вы хотите добавить возможность быстро и точно определять стоимость реконструкции.
Знай свою цель Вы хотите улучшить каждую часть дома, вы просто хотите сделать его пригодным для жизни или, возможно, что-то среднее?
Чтобы определить это, вам следует рассмотреть район и поставить себя на место арендатора. Будут ли они ожидать высококачественной отделки? Они хотят свежевыкрашенный дом? Будете ли вы превращать спальню в готовый к использованию офис? Знание того, как должны выглядеть ваши конечные результаты, поможет вам определить, что необходимо заменить или модернизировать.
Когда вы будете знать конечную цель, вы также сможете изучить примерную стоимость реконструкции еще до того, как войдете в дом. Если у вас есть приблизительный расчет стоимости покраски и гонораров маляра в соответствии с квадратными метрами, вы можете просмотреть дом и сразу же узнать цену в своей голове.
Составьте список
Прежде чем отправиться на экскурсию, рекомендуется составить список всех мест, которые вы хотите осмотреть при посещении объекта. Это должно включать в себя основные компоненты, такие как крыша и фундамент, а также промежуточные элементы, такие как пол или окна. Не забывайте и о скрытых компонентах, таких как электрическая система или сантехника. В то время как профессиональная инспекция сможет сообщить вам о точном состоянии этих компонентов, на данный момент вы можете получить довольно хорошее представление о том, нужно ли что-то обновлять, просто взглянув на них самостоятельно. Проверьте флажки прерывателей, чтобы убедиться, что они оригинальные или были недавно обновлены.
Хотите знать, каких обновлений следует избегать или включить в свою реконструкцию? Прочтите: Ошибки при ремонте при аренде… и как их избежать
Полный тур по объекту
А теперь время для грандиозного тура! Обязательно фотографируйте и делайте заметки по ходу дела. Обязательно уделите пристальное внимание таким вещам, как фундамент и крыша, областям, которые часто находятся вне поля зрения, но имеют решающее значение. Спуститесь в подвал или подполье и проверьте стены на предмет трещин. Проверьте потолки на пятна, верный признак утечки. Также важно учитывать любые затраты на озеленение, с которыми вы можете столкнуться. Запишите все, что вы видите, что вам нужно отремонтировать, обновить или заменить.
Иногда полезно войти в дом с мышлением потенциального жильца. Что бы вы потерпели как арендатор? Что просто не подойдет и заставит вас перейти к следующему доступному дому? Каковы ваши потребности в пространстве? Это следует предвидеть, когда вы выполняете пошаговое руководство и рассчитываете свою реконструкцию.
Сократите свой список
После того, как у вас есть основной список всего, что необходимо обновить, вы можете начать планировать ремонт. Для этого процесса вам не нужны точные цифры, вам просто нужно представление об общих затратах, чтобы предвидеть, будут ли инвестиции того стоить для вас.
Например, если вы заметили, что во многих комнатах требуется новый пол, постарайтесь иметь в виду общую картину. Вместо того, чтобы вдаваться в подробности о цвете ковра, который вы хотели бы видеть в каждой комнате, подсчитайте площадь в квадратных футах и сделайте несколько телефонных звонков, чтобы узнать цену на хороший вариант ковра среднего класса.
Вы всегда можете изменить свои материалы позже, если найдете что-то, что лучше подходит и соответствует вашему бюджету. Прямо сейчас цель состоит в том, чтобы просто оценить вещи.
Знать среднюю стоимость
Что-то, что может помочь в долгосрочной перспективе, — это иметь под рукой основной список цен. Например, цена нового холодильника среднего класса, как правило, не будет сильно колебаться, поэтому, если вы знаете цену холодильника и видите, что он нуждается в замене, вы можете автоматически рассчитать эту цену. ковер или ламинат для комнаты стандартного размера или на квадратный фут также помогут вам войти в комнату и мысленно подсчитать, сколько будет стоить обновление этого пространства. Наличие этих цифр поможет вам быстро рассчитать реконструкцию, не тратя много времени на прогон цифр с ручкой и бумагой.
Учет дополнительных расходов
Учет дополнительных расходов поможет максимально приблизить ваши оценки к реальности. Помимо материалов и труда, вы захотите включить такие вещи, как разрешения, затраты на снос, демпинговые сборы и все, что вы можете придумать.
Хотя вы можете не предвидеть эти дополнительные расходы, их учет при оценке ваших сборов за реконструкцию даст вам некоторую гибкость, если что-то возникнет в процессе. Вы не хотите, чтобы «переход» был шоком, если это произойдет.
Возьмите с собой нужные инструменты
Наконец, возьмите с собой калькулятор и камеру (или смартфон!), а также ватерпас и блокнот. Наличие этих инструментов под рукой может помочь вам оценить потенциальную недвижимость. Использование спиртового уровня вдоль основной стены может определить, является ли дом структурно прочным или начинает смещаться. Калькулятор будет спасением, когда дело доходит до суммирования потенциальных затрат. Блокнот позволит вам делать быстрые заметки, к которым вы сможете вернуться позже.
См.: Вопросы, которые вы должны задать перед инвестированием в сдаваемую в аренду недвижимость , чтобы помочь вам начать работу.
Возможность быстро рассчитать стоимость реконструкции может сэкономить вам много времени и энергии, особенно если вы имеете в виду общий бюджет.
Наконец, как только вы решите, что потенциальная недвижимость может вам подойти, вы также захотите провести профессиональный осмотр.
Не все ремонты или переделки будут косметическими, некоторые из них будут включать закулисные работы, такие как электрические системы. Хорошая инспекция сможет выявить все эти вещи, чтобы вы могли точно знать, что вас ждет при покупке недвижимости.
Готовы инвестировать? Узнайте больше о том, как начать работу с инвестиционной недвижимостью, загрузив БЕСПЛАТНОЕ руководство: Как найти и купить идеальную недвижимость для инвестиций .
Назад к сообщениям
Должен ли я перестроить свой дом перед продажей? — Кулик
Автор Элизабет Бертон
Домовладельцы FSBO часто застревают, размышляя над двумя вопросами. Первый: «Должен ли я переделывать свой дом?» И второй: «Если да, то что мне переделать в моем доме FSBO?» Многие дома FSBO продаются как есть, но многие другие продаются после ремонта или даже значительной реконструкции всего дома.
Определить, что лучше всего подходит для вашего дома — и его стоимость при перепродаже — может быть сложно, особенно когда речь идет о финансовых расходах, а гарантия невозможна. Домовладельцы часто думают, что ремонт их дома займет слишком много времени и не приведет к тому скачку цены продажи, который они ищут. Тем не менее, дома «под ключ» и отремонтированные дома, как правило, продаются быстрее и дороже, чем дома «как есть». Транг Данлэп объясняет распространенные заблуждения о продаже дома в своей статье «Следует ли переделывать свой дом перед продажей? Развенчание трех главных мифов, говорящих «нет» для Forbes.
Данлэп пишет, что «реконструкция может сэкономить время, когда речь идет о продаже дома». Далее Данлэп отмечает, что дома, «свеже отремонтированные и обновленные, будут продаваться намного быстрее, чем дома, которые устарели или нуждаются в ремонте». Домовладельцы, желающие продать свои дома, предпочитают избегать реконструкции из-за временных и финансовых затрат.
То же самое часто относится и к покупателям. Большинство покупателей предпочитают покупать дом под ключ или почти под ключ, в котором перед заселением потребуется небольшой ремонт. . Если вам удобно проводить ремонт в качестве продавца FSBO, остается вопрос о том, что нужно переделывать, чтобы получить наибольшую отдачу от вложенных средств. Ниже приведены сведения о том, следует ли и что переделывать перед продажей дома.
Должен ли я переделывать свой дом перед продажей?
#1 Определите, есть ли у вас бюджет
Чтобы решить, стоит ли реконструировать ваш дом FSBO перед его размещением на рынке, следуйте совету автора Realtor.com Венди Хельфенбаум. В своей статье «Стоит ли продавать свой дом как есть или весной делать ремонт? Вот как принять решение» для Realtor.com Хельфенбаум описывает вопросы, которые должен задать каждый продавец, прежде чем двигаться дальше. Во-первых, спросите себя, есть ли у вас время, деньги и опыт, чтобы частично или полностью провести ремонт самостоятельно.
Действительно ли ремонт соответствует вашему графику продажи или дополнительное время, потраченное на реконструкцию, вытеснит ваш дом с быстро развивающегося рынка? Хельфенбаум отмечает, что продавцы также должны определить, какой запас у них есть в бюджете, чтобы приспособиться к дождливым и ненастным дням — для ремонта на открытом воздухе — и непредвиденным проблемам, таким как сбои в сантехнике или проблемы с невыполненными заказами. Прежде чем решить, переделывать или нет.
#2 Обсудите ваши варианты с экспертами
Helfenbaum рекомендует получить «экспертное заключение — или, что еще лучше, несколько мнений — относительно того, сколько работ по обновлению и ремонту потребуется для увеличения прибыли дома». Короче говоря, Хельфенбаум призывает домовладельцев переделывать перед продажей только в том случае, если их дом действительно выиграет от ремонта. Тот факт, что другие дома продаются дороже после ремонта кухни или ремонта ванной комнаты, не означает, что каждый дом будет продаваться дороже.
Вполне возможно, что ваш дом можно было бы продать по такой же цене с новыми слоями краски и «хорошей чисткой». Поэтому перед принятием решения обязательно проконсультируйтесь со специалистом.
#3 Учитывайте свою личность и существующие обязанности
Вы также должны учитывать свои обязанности и личность, когда решаете, стоит ли переделывать дом, пишет Хельфенбаум. Хватит ли у вас терпения на месяцы переделки ванной или кухни или на дюжину субподрядчиков, слоняющихся по вашей собственности каждый день? Если вы решите нанять команду, можете ли вы отступить и позволить профессионалам работать без перерыва или вам нужно быть в курсе каждой детали и постоянно контролировать? Готовы ли вы принять неудобства, связанные с ремонтом дома? Хельфенбаум рекомендует принять все это во внимание, особенно последнее, поскольку «в зависимости от того, насколько обширна ваша реконструкция, вам может потребоваться найти временное жилье, пока вашу собственность распотрошат».
#4 Помните о рынке
Принимая решение о проведении реконструкции, домовладельцы и потенциальные продавцы должны учитывать общий рынок недвижимости и специфику вашего района или региона. Если спрос со стороны продавцов вырос, а предложение низкое, ваш дом может быть продан по запрашиваемой цене без какой-либо реконструкции. Однако, если ваш район изо всех сил пытается привлечь покупателей и достичь высоких продажных цен, реконструкция может сделать ваш дом более конкурентоспособным соперником, привлекая более высокий эшелон покупателей. Хельфенбаум рекомендует учитывать возраст, стиль и стоимость вашего дома по сравнению со стоимостью земли, на которой он стоит, перед ремонтом. Она пишет, что «когда земля более ценна, чем строение, стоящее на ней, возможно, вам лучше продать недвижимость как есть». Цитируя Эрика Стюарта из Eric Stewart Group of Long & Foster Realtors, Хельфенбаум пишет, что «нет смысла переделывать дом, который, вероятно, снесут, как только высохнут чернила в договоре о покупке».
0004
Что мне следует переделать в моем доме FSBO?
Согласно Терри Уильямс в статье для Realtor.com , «ремонт дома может повысить стоимость вашей собственности, исправить любые структурные или косметические дефекты и в целом сделать ваше жилье более комфортным для проживания». Тем не менее, ремонт, который может стоить того для другого дома, например, переделка кухни, патио, террасы или ванной комнаты, может не понадобиться для вашего дома или вашего района. С другой стороны, некоторые дома могут не нуждаться в ремонте, который действительно может принести пользу вашему дому, когда он появится на рынке. Таким образом, как решить, какие комнаты реконструировать, прежде чем выставлять их на продажу?
Кухня
В своей статье «Это самые прибыльные проекты реконструкции дома» для Realtor.com Клэр Трапассо пишет, что модернизация старой ветхой кухни, скорее всего, приведет к резкому увеличению стоимости.
Трапассо объясняет, что «элегантная кухня с первоклассной бытовой техникой, скорее всего, является одним из проектов по улучшению интерьера дома, который понравится покупателям и повысит стоимость дома». Имейте в виду, что полная реконструкция может не потребоваться для увеличения стоимости вашего дома. Многие домовладельцы предпочитают просто модернизировать, а не полностью переделывать – заменять дверцы шкафов вместо того, чтобы вырывать шкафы, или красить пол, а не менять его на другой материал. Простое добавление новых приборов и покрытие складских помещений свежим слоем краски может иметь огромное значение.
Думая о переделке кухни, имейте в виду, что «новая кухня не будет дешевой». Ссылаясь на опрос Национальной ассоциации риелторов, Трапассо отмечает, что в среднем «люди выложат примерно 68 000 долларов за полную реконструкцию… [но] должны рассчитывать на возврат только 40 000 долларов, или 59% своих инвестиций». Те, кто предпочитает проводить апгрейды, а не полную реконструкцию, «тратят примерно 38 300 долларов США на работу, а возвращают лишь около 20 000 долларов США, или 52 %, от стоимости при перепродаже».
Ремонт кухни часто проводится потенциальными продавцами, которые будут жить в доме и какое-то время пользоваться кухней, прежде чем выставить на продажу или продать свой дом.
Главная ванная
Хорошо сделанный главный люкс привлекателен для потенциальных покупателей, поскольку предлагает настоящий оазис и формальное отделение от остальной части дома. После кухонь ванные комнаты являются наиболее распространенным типом реконструкции в перечисленных домах. В своей статье «Реконструкция ванной комнаты увеличивает стоимость дома — факт или миф?» для HomeLight Дженнифер Биллок консультируется с агентом по недвижимости Джеки Шафер о стоимости и преимуществах реконструкции ванной комнаты. Биллок пишет, что «ванные комнаты являются решающим фактором при продаже дома, и покупатели устанавливают жесткий минимум на желаемое количество ванн». Однако, по словам Биллока, хотя «реконструкция ванной комнаты не обязательно окупится при перепродаже… это один из самых прибыльных проектов, которые вы можете сделать».
В то время как полная реконструкция может привлечь больше покупателей, в том числе тех, кто готов потратить больше на дом, незначительные обновления также могут привлечь покупателей и повысить стоимость вашего дома. Биллок считает, что «небольшие и недорогие обновления [вашей ванной] могут помочь вам получить на 2–3% больше денег для вашего дома».
Реконструкция туалетной комнаты и гостевой ванной комнаты, как правило, обходится дешевле, так как площадь и количество приборов все меньше и меньше, чем в главной ванной. Тем не менее, стоимость ремонта хозяйской ванной даже не приближается к стоимости ремонта кухни. В своей статье «Сколько стоит ремонт ванной?» для Home Advisor, Dan DiClerico — публикация «Умный домашний стратег и домашний эксперт» описывает, чего ожидать. В статье отмечается, что домовладельцы должны заплатить от 10 000 до 25 000 долларов за капитальный ремонт ванны. Для справки, полная реконструкция «включает в себя отдельную ванну, душ, двойную раковину и большее пространство для шкафов и светильников».
Тем не менее, средний показатель по стране падает гораздо ближе к цифре в 10 000 долларов — 10 684 доллара. Типичный диапазон для полной мастер-ванны рено составляет 6079 долларов.- 15 306 долларов.
Внешний вид
Согласно Тан Меррилл в статье «Реконструкция внешнего вида дома: советы, рекомендации и самые популярные проекты» для Fortune Builders , ремонт внешнего вида дома может привлечь больше потенциальных покупателей. Меррилл пишет, что «поскольку внешний вид дома дает потенциальным покупателям, арендаторам и другим людям хорошее представление о том, что находится внутри, крайне важно сделать все возможное, чтобы ваша привлекательность была на высоте». На самом деле, компании-постановщики и риелторы часто делают акцент на том, чтобы привести в порядок внешний вид дома, включая добавление нового слоя краски, замену сломанной черепицы и завершение небольшого ландшафтного дизайна, пытаясь продать. Хотя вы, возможно, и не задумывались о ремонте экстерьера своего дома, Меррилл пишет, что «если вы надеетесь улучшить общую эстетику данного объекта, ремонт экстерьера — отличная стратегия».