Ремонт квартиры хрущевки: Ремонт квартир в хрущевке, цены в Казани

Содержание

Как можно сделать ремонт в квартире Хрущевке?

Калькулятор ремонта

Содержание:
Основные стадии ремонта
Оформление интерьера

Квартиры хрущевки имеют ряд особенностей, которые существенно снижают комфортность данного жилья. Планировка таких квартир имеет ряд существенных недостатков: узкие коридоры, очень маленькая площадь кухни и проходная комната. Все комнаты небольшие, что создает эффект «давящего» пространства.

Конечно, минусы хрущевки значительные, но при правильном подходе к ремонту и из такой квартиры можно сделать уютное гнездо. В этой статье мы расскажем об основных хитростях, которые помогут визуально расширить пространство квартиры, сделать его уютным.

Основные стадии ремонта

Став обладателем хрущевки, нужно осознавать, что косметическим ремонтом здесь не обойтись. Ремонт будет заключаться из нескольких основных этапов:

Демонтаж. Учитывая, что дама старые, замене подлежит вся внутренняя начинка квартиры. На этой стадии следует полностью очистить стены, потолок и пол от старых покрытий. Убирается все, после чего поверхность обрабатывается противогрибковым антисептиком.
Перепланировка. Расширить пространство можно за счет объединения кухни с залом. Учитывая, что хрущевки сделаны из кирпича, внутренние стены не являются несущими. Также можно объединить балкон с пространством комнаты, оборудовав там рабочую зону. Прежде чем приступить к соединению комнат, посоветуйтесь со специалистом. Также помните, что любую перепланировку нужно будет официально оформить.
Замена коммуникаций. Трубы водоотвода, сантехника, батареи обогрева, проводка и даже вентиляция подлежат замене. Оставив ветхие части коммуникаций, нужно быть готовым к тому, что их придется заменить в ближайшее время, что спровоцирует необходимость нового ремонта.
Освещение. Правильное расположение осветительных приборов дает возможность визуально расширить пространство. В хрущевке необходимо организовать хорошее потолочное освещение, которое можно дополнить локальными световыми элементами (прикроватные, настольные лампы и т.
д.).
Цветовая гамма. Для маленького помещения оптимальным будет использование светлых тонов в отделке комнат. Разграничить пространство поможет использование разных оттенков. Помните, что сильный контраст между цветом напольного покрытия и стенами визуально уменьшает площадь.

Актуально использование зеркальных поверхностей. Зеркала визуально расширяют пространство, что делает их идеальными для оборудования хрущевки. Конечно, это не значит, что они должны быть повсюду, но там где это уместно, обязательно прикрепите зеркало.

Оформление интерьера

Учитывая, что пространство ограничено, нужно стараться не загромождать его лишними предметами. Выбирайте многофункциональную мебель, а шкафы старайтесь спрятать в ниши. Встроенная мебель как нельзя лучше подойдет для оборудования хрущевки. Она делает однородным пространство, не разбивая на лишнее сегменты. Отдайте предпочтение светлым тонам, а для контраста используйте яркий декор.

При подборе декора квартиры помните, что много разнообразных элементов, создают эффект захламленного пространства. Декор может быть ярким акцентом, но его должно быть ограниченное количество. Например, в зале можно украсить стену красивой, яркой картиной и оттенить диван при помощи ярких подушек.

Также не стоит забывать, что отделка малогабаритной квартиры предполагает выдержку одного стиля во всех помещениях. Крайне нежелательно делать комнаты в разных стилях (например, соединять кантри кухни и техностиль остальных помещений). Это сегментирует квартиру, что приводит к внутреннему ощущению недостатка пространства.

Метки: Оформление интерьера Ремонт квартиры Хрущевка

Рассчитайте стоимость ремонта за 2 минуты

1. Укажите тип вашего дома

Новостройка

Вторичное жильё

Дом или коттедж

2. Укажите общую площадь помещения

До 30 м²

От 30 м² до 60 м²

От 60 м² до 80 м²

Более 80 м²

3. Сколько комнат требуется отремонтировать

Одну комнату

Несколько комнат

Всю квартиру

4. Какой вид ремонта требуется?

Черновой

Косметический

Капитальный

Элитный

5. Когда вы планируете приступить к ремонту?

В течение 3-х дней

В течение месяца

В течение полугода

Более длительный срок

Отлично! Остался последний шаг

Благодарим Вас за ответы на вопросы!

Заполните ваши данные и через 15 минут мы вышлем Вам расчёт стоимости ремонта!

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Предыдущий шаг Следующий шаг

Хотите скидку?

Оставьте заявку сейчас и получите скидку до 10%

Нажимая на кнопку, вы соглашаетесь с политикой конфиденциальности

Ремонт квартиры в хрущевке цена Воронеж

Вид работ (в комплексе)	Ед. измер.	Цена
Проектные работы
Проектные работы по системе отопления		70
Проектные работы по системе водоснабжения/канализации	За 1 шт.	100
Проект котельной до 300 кВт	Шт.	5000
Отопление
Монтаж отопительного прибора (радиатор, полотенцесушитель)	Шт.	2000
Снятие радиаторов для отделки стен за ними	Шт.	300
Навешивание радиаторов повторное после чистовой отделки	Шт.	500
Монтаж дизайн-радиатора	Шт.	3000
Монтаж встроенного в пол конвектора	Шт.	300
Монтаж котельной	Шт.	Договорная
Монтаж настенного котла	Шт.	6000
Монтаж электрокотла	Шт.	5000
Монтаж напольного котла	Шт.	8000
Монтаж бойлера	Шт.	8000
Монтаж тёплого пола (без стяжки)	М²	400
Монтаж коллектора теплых полов	Шт.	2000
Монтаж трубопровода отопления до D32	М.П.	150
Монтаж расширительного бака (или гидроаккумулятора)	Шт.	2000
Монтаж циркуляционного насоса	Шт.	5000
Монтаж автоматической подпитки отопления		1000
Монтаж дозатора умягчения отопления		1000
Водоснабжение
Монтаж точки водоснабжения	Шт.	450
Монтаж трубопровода водоснабжения	М.П.	150
Установка водонагревателя электрического до 100 л	Шт.	2500
Установка погружного насоса (До 30 м глубины скважины)	Шт.	5000
Установка погружного насоса (От 30 до 70 м глубины скважины)	Шт.	8500
Установка автоматики на погружной насос	Шт.	3000
Установка встроенного в стену смесителя	Шт.	3500
Монтаж водоподготовки	Шт.	Договорная
Анализ воды	Шт.	3000
Установка крана декоративного для сантехприборов	Шт.	250
Канализация
Монтаж точки канализации	Шт.	500
Монтаж канализационного стояка/лежака внутреннего	М.П.	300
Транспортные расходы
В черте города	Не оплачиваются
Удалённость от города до 15 км	Оплачивается километраж от города до объекта и обратно по текущей стоимости бензина
Удалённость от города от 15 до 30 км	Оплачивается километраж от города до объекта и обратно по текущей стоимости бензина умноженный на коэффициент 1,2
Удалённость от города от 30 до 150 км	Оплачивается километраж от города до объекта и обратно по текущей стоимости бензина умноженный на коэффициент 1,5
Штробление 100 Х 100 мм кирпич	М. П.	800
Установка сантехники
Биде навесного типа	Шт.	2000
Кнопка инсталляции на финишную отделку	Шт.	500
Унитаза навесного типа	Шт.	2000
Установка мойдодыра	Шт.	2500
Установка мойки	Шт.	2000
Установка писсуара	Шт.	2000
Раковины Тюльпан установка	Шт.	2000
Смесителя обычного установка	Шт.	500
Инсталляция для навесного унитаза/биде монтаж	Шт.	3000
Ванны обычной установка	Шт.	3000
Ванны с гидромассажем установка и подключение	Шт.	4500
Ванны чугунной установка	Шт.	6000
Душевой кабины с гидромассажем установка	Шт.	8000
Душевой кабины установка (кроме пр-ва Китай)	Шт.	6000
Душевой кабины установка (пр-во Китай)	Шт.	7000
Установка стиральной машины	Шт.	1000
Установка унитаза обычного	Шт.	2500
Земляные работы
Выкопать траншею вручную	1 М³	1000
Закопать траншею	1 М³	500

цена на недорогой косметический или капитальный ремонт квартиры, стоимость ремонта эконом класса

Оформив заказ на ремонт в хрущевке у зарегистрированных на Юду частных мастеров и строительных бригад Казани, вы получите полный спектр ремонтно-отделочных работ по низкой цене. Исполнители YouDo ремонтируют жилье в панельных домах, старых кирпичных. Чтобы узнать, во сколько обойдется ремонт в квартирах-хрущевках под ключ, свяжитесь со специалистом онлайн.

Как профессионалы выполняют ремонтные работы?

Зарегистрированные на Юду мастера помогут вам оптимизировать затраты и превратить старую хрущевку в комфортабельное и функциональное жилище. Если вы не определились с общей концепцией стиля, дизайна интерьера, специалисты предложат массу интересных дизайнерских решений по внутренней отделке, соответствующих вашим предпочтениям и конструкционным особенностям помещений.

Мастер проведет замеры, составит подробную смету. Ремонтные и отделочные работы осуществляются по типовым или индивидуальным планам. При составлении проекта на ремонт маленькой однокомнатной или двухкомнатной хрущевки особое внимание специалисты уделяют следующим задачам:

выигрышной перепланировке комнат
визуальному увеличению пространства
повышению функциональности каждого помещения

После подписания договора исполнители Юду доставят на объект материалы для ремонта и отделки. Ремонтные работы в квартире начинаются с подготовки. Специалисты удаляют старые покрытия со всех поверхностей, производят выравнивание стен и потолка, наносят штукатурку, делают стяжку пола.

Исходя из вашего финансового положения и технического состояния квартиры, зарегистрированные на YouDo бригады и частные мастера проведут любые виды ремонта:

бюджетный косметический. Это недорогой вариант обновления дизайна хрущевки. Специалисты переклеивают обои, меняют напольные покрытия и плинтусы, отделывают потолки гипсокартоном
капитальный ремонт предполагает перепланировку комнат – снос стен, установку перегородок из гипсокартона, полную замену коммуникаций, электропроводки, сантехники. Мастера проводят утепление и остекление балкона, установку новых окон, межкомнатных дверей
улучшенный ремонт эконом-класса заключается в преобразовании интерьера квартиры с применением прогрессивных ремонтно-строительных технологий

Если вы желаете сделать элитный евроремонт в трехкомнатной квартире, исполнители YouDo проведут полный комплекс мероприятий согласно европейским стандартам. Ремонтно-отделочные работы осуществляются по индивидуальному дизайн-проекту с применением дорогих отделочных материалов высокого качества.

Мастера делают скрытую разводку труб, выполняют внутреннее утепление помещений, установку натяжных потолков и теплого пола в кухне и ванной, монтаж розеток и выключателей. Особое внимание уделяется экологичности ремонта и повышению функциональности жилья.

Преимущества пользования услугами исполнителей YouDo

Воспользовавшись сервисом Юду для поиска квалифицированных специалистов, вы останетесь довольны результатом работы и стоимостью услуг. Зарегистрированные на YouDo мастера гарантируют проведение качественных ремонтно-отделочных работ в квартирах в любом техническом состоянии.

Специалисты рационально используют каждый квадратный метр небольшого пространства, грамотно подбирают цвета обоев и других отделочных материалов для маленьких помещений. Сделав заказ на ремонт в хрущевке в Казани у зарегистрированных на Юду строительных бригад или частных мастеров, вы получаете:

выгодные цены на мелкий косметический и капремонт
эффектное стилевое решение и современный дизайн
бесплатный выезд замерщика на объект
создание уютной и комфортной атмосферы для проживания
множество готовых решений стилизации маленьких хрущевок

Специалисты помогут вам принять верное решение относительно декорирования помещений и выбора материалов для чистовой отделки. Если бюджет работ ограничен, мастера предложат более дешевый, но качественный вариант облицовки потолка, стен и пола. Исполнители YouDo накопили значительный опыт ремонтно-отделочных работ.

Отзывы заказчиков подтверждают, что зарегистрированные на Юду бригады и частные мастера ремонтируют хрущевки под ключ в кирпичных и панельных домах быстро и качественно. Для проведения ремонтных работ специалисты закупают на строительных рынках недорогие качественные материалы.

Чтобы оценить опыт и высокий профессионализм исполнителей YouDo, изучите работы, представленные в портфолио. Среди них можно найти интересный вариант отделки для вашего жилища. Все виды работ по отделке выполняются в соответствии с установленными строительными нормами.

Сколько стоит отремонтировать хрущевку?

Стоимость ремонтно-отделочных работ на одном кв. м для каждого заказа определяется индивидуально. Итоговая цена рассчитывается исходя из разных аспектов, среди которых:

сложность перепланировки
общая площадь квартиры
затраты на приобретение стройматериалов
вид ремонта (стоимость капитального, евроремонта значительно выше по сравнению с косметическим)

Чтобы заказать ремонт в хрущевке под ключ, заполните заявку на Юду и получайте отклики.

Эстонское жилье советских времен обрело новое экологичное будущее | Глобальные идеи | DW

Тысячи многоквартирных домов по всей Эстонии были построены в 1950-х годах как временное жилье. Теперь проект ЕС в Тарту превращает некоторые из них в устойчивое жилье в рамках инициативы устойчивых городов.

Наследие коммунистического прошлого Тарту можно найти в 100 многоквартирных домах-хрущевках по всему эстонскому городу. Названные в честь советского премьера Никиты Хрущева, они были созданы в 1950-х годов в качестве временного жилья для решения хронической послевоенной нехватки жилья.

Девятнадцать хрущевок, построенных в 1960-х годах, теперь находятся в центре внимания SmartEnCity, нового проекта, финансируемого ЕС, который пытается спроектировать устойчивые и ресурсосберегающие города в Европе. В Тарту ведется работа по спасению зданий от неопределенного будущего, превращая их в энергоэффективные «умные дома» — шаг, за который они получили новое прозвище «умные дома».

Подробнее: Природа в осаде в одном из крупнейших городов Европы

Проект направлен на создание качественной среды обитания, которая будет способствовать переходу жителей к более экологичному образу жизни. Квартиры в Тарту получат новую изоляцию, окна и системы вентиляции, а также новые системы центрального отопления и солнечные батареи. Каждая квартира также получит систему «умный дом», которая впервые позволит жильцам отслеживать и контролировать собственное потребление энергии.

До реконструкции жилые дома подходили к концу предполагаемого срока службы

«Хрущевки строились без учета энергоэффективности, — говорит Вероника Мусес, младший научный сотрудник Тартуского университета, курирующего проект SmartEnCity. «Людям, живущим в центре, зимой может быть очень жарко, а людям, живущим на окраинах зданий, может быть очень холодно». Построенные на скорости и по единой конструкции, они должны были прослужить от 30 до 40 лет.

Подробнее: Высотная мания затмевает загородную мечту Москвы

Обычно окрашенные в желтый или белый цвета жилые дома советской эпохи имеют высоту от трех до пяти этажей. В Москве тысячи таких квартир сносят, поскольку срок их эксплуатации подходит к концу. Однако в Тарту цель состоит в том, чтобы преобразовать эти здания, чтобы они соответствовали категории энергоэффективности класса А — высшей категории. В настоящее время большинство из них относятся к классу F и самому низкому классу H. По словам Раймонда Тамма, вице-мэра Тарту и руководителя городского проекта SmartEnCity, амбициозный проект выходит за рамки обычных мероприятий по модернизации, которые видел город.

«Это настоящий вызов. И я много раз слышал в начале проекта, что это невозможно», — сказал Тамм. Тем не менее, он считает, что потенциальные последствия проекта перевешивают любые проблемы. По его оценкам, в случае успеха каждый многоквартирный дом будет экономить две трети энергии, которую они используют в настоящее время. Это означает переход от 270 киловатт-часов на квадратный метр в год (кВтч/м2 в год) для каждого здания к 90 кВтч/м2 в год.

Проект направлен на снижение энергопотребления каждого блока на две трети

Тонис Ээлма, житель одной из трех уже построенных хрущевок, сказал, что на данный момент потребление энергии и газа значительно снизилось. «Эта зима станет моментом истины, но все уже намного лучше», — сказал он.

Подробнее: В Дели природа сопротивляется застройке

Все квартиры в его доме находятся в частной собственности, а жители представляют собой разнородную группу, включая молодые семьи и тех, кто въехал, когда здание было построено в 19 году.64. По его словам, изначально было трудно убедить пожилых людей согласиться на проект, но при обязательном голосовании за участие в проекте только один человек проголосовал против присоединения.

Заместитель мэра Тамм сказал, что проект подвергся критике за его высокую стоимость. Реконструкция каждого многоквартирного дома обошлась примерно в один миллион евро. Почти половина финансирования поступает из Европейского Союза, примерно 4 миллиона евро, с дополнительными взносами из национальной схемы поддержки. Остальные деньги, около 50 процентов, были взяты в кредит жилищно-строительными товариществами. Некоторые критики считают, что квартиры не стоит спасать и их следует снести, но Тамм утверждает, что это не будет более дешевым и простым решением.

Житель Тонис Ээлма сидит на крыше своего отремонтированного многоквартирного дома

Мусес сказал, что для многих жителей основным стимулом для участия было снижение счетов за электроэнергию. Жителям пришлось взять кредит для частичного финансирования проекта, который будет возвращен в течение 20 лет. В доме Ээлмы, в котором 32 квартиры в частной собственности, выплаты по кредиту составят около 100 евро в месяц на квартиру. Однако эти выплаты, по оценкам, компенсируются снижением затрат на электроэнергию, сказал Эелма. Большинство других блоков имеют меньшую сумму погашения, поскольку жилищная ассоциация Элмы решила одновременно добавить балконы и другие функции.

«В 2019 году потребление тепла снизилось более чем на 50 процентов», — сказала Ээлма, добавив, что теперь это отопление также используется для нагрева водопроводной воды и воздуха для вентиляции. «Потребление газа снизилось более чем на 80 процентов, и мы произвели [от солнечных батарей] более чем в три раза больше электроэнергии, чем потребляем для обычной электроэнергии».

Одним из правил проекта SmartEnCity является тиражирование результатов, поэтому в Тарту были выбраны хрущевки с единым дизайном. Всего в Эстонии около 6000 многоквартирных домов. Команда SmartEnCity, в которую входят партнеры из государственного и частного секторов, уже заметила интерес со стороны других городов Эстонии, а также мест в Латвии, Польше и Болгарии, странах, которые также имеют большие запасы жилья советской эпохи. У проекта есть города-партнеры в Дании и Испании, где жилье также модернизируется, чтобы снизить потребление энергии. В настоящее время в Тарту завершено строительство трех смартовок, а остальные находятся на стадии ремонта.

Подробнее:Сады Кито: городское хозяйство в одном из самых высокогорных городов мира

В Тарту первоначальная реакция оказалась неожиданной, говорит Мусес, которая брала интервью у жителей в рамках своего исследования. Хотя будут также новые велосипедные дорожки и станции проката велосипедов, автобусы, работающие на биогазе, и уличное освещение со светодиодным датчиком движения, которое также будет контролировать загрязнение воздуха, часть проекта, которая действительно привлекла внимание людей, — это использование интеллектуальных технологий дома. . Возможность контролировать свое собственное потребление энергии и переосмысливать свои личные модели поведения с помощью систем умного дома сделала экологичность более ощутимой в повседневной жизни.

«Людям действительно может быть интересен этот проект», — сказала она. «Это не значит, что какие-то данные где-то записываются, и люди не понимают, что это такое. Этот [проект] направлен на места, которые имеют первостепенное значение для людей: их дома».

СНОС ИЛИ РЕМОНТ ДЛЯ КИЕВСКИХ ХРУЩЕВОК? ЧТО ДЕЛАТЬ С СОВЕТСКИМИ КВАРТИРАМИ?

Спустя почти три года после финансового кризиса, последовавшего за событиями на Майдане, в Киеве возобновилось бурное строительство нового жилья. И все же сегодня значительная часть населения города продолжает жить в тысячах многоквартирных домов «хрущевок» советской эпохи на годы сверх запланированного срока полезного использования этих зданий. Украинские политики уже более десяти лет обсуждают пути выхода из этой ситуации, но конкретных действий пока предпринято мало. Большинство обсуждений включало различные планы по переселению жителей в новые многоэтажки, сносу целых блоков старых квартир и замене их многоэтажными многоквартирными домами, финансируемыми за счет частных инвестиций девелоперских компаний. Противники этого решения указывают на его очевидные недостатки и восклицают: «Почему мы не можем отремонтировать хрущевку, как это сделали в Германии?» В этой статье обсуждаются плюсы и минусы каждого подхода с точки зрения финансирования, энергоэффективности, пригодности для жизни/плотности города и других факторов. Какое бы решение ни было выбрано, оно окажет огромное влияние на облик киевской недвижимости и окрестностей на долгие годы.

НЕМНОГО О ХРУЩЕВКАХ

Хрущевки — это прозвище, данное квартирам советских времен, которые были построены в 1960-х годах, когда у власти был Никита Хрущев. Построенные из бетонных панелей или кирпича, эти невысокие недорогие здания изначально предназначались для «временного» жилья и предназначались для решения острой нехватки жилья. Стандартные хрущевки имеют 60 квартир с 3 подъездами и пять этажей, отсюда и другое прозвище – пятиэтажки 9.0010 (дома «пятиэтажные»). Максимальный срок полезного использования этих зданий оценивается в 50 лет и на сегодняшний день в Киеве насчитывается более 3000 устаревших 5-этажных домов советской эпохи, большая часть которых расположена в Перчерском, Подольском, Шевченковском и Соломенском районах, а также на Левобережье. банка, и подавляющее большинство из них остро нуждается в капитальном ремонте.

ВАРИАНТ ПЕРЕСЕЛЕНИЯ И СНОСА

Время от времени городские власти Киева заявляли о различных планах запуска пилотных проектов по переселению жителей хрущевок в новое жилье с последующим сносом их старых многоквартирных домов и заменой их высотными домами. Но многие нерешенные препятствия стоят на пути продвижения таких проектов. Правительство не определило, какого качества и площади жилье должны получить жители хрущевок. Киевское правительство хотело бы привлечь к этим проектам частных застройщиков, но строительство новых многоэтажек для переселения жителей хрущевок перед сносом старых зданий потребовало бы значительных денежных затрат, а у городских властей нет средств, чтобы помочь уже находящимся в затруднительном положении застройщикам. финансирование. Не так-то просто снести одну хрущевку, не потревожив соседние дома, поэтому придется сносить целые кварталы этих старых квартир. А чтобы сделать участие в проекте финансово привлекательным для частных застройщиков, в этом сценарии им нужно было бы строить высотные дома, однако в некоторых районах Киева (прежде всего на Подоле) есть ограничения по высоте зданий. До сих пор законодательство Украины требовало согласия всех жителей хрущевки, прежде чем здание можно было снести. Изменение этого закона, предусматривающее 70-процентное одобрение и принуждение противников сноса к переселению, может спровоцировать массовые протесты — свидетельством этого является растущее сопротивление недавнему решению Москвы снести все здания советской эпохи; Многие протестующие в Москве заявляют, что это захват земли для обогащения жадных застройщиков и вынуждает переселенцев переселяться из относительно тихих районов в многоэтажки — не все хотят жить в многоэтажках.

Но если предположить, что все эти первоначальные и значительные препятствия могут быть преодолены, то снос хрущевок и замена их многоэтажками, как предполагается в настоящее время, также повлечет за собой огромные дополнительные финансовые и социальные затраты, которые могут вызвать дальнейшее сопротивление. Вместо 60 квартир на том же месте, где когда-то стояла хрущевка, могло быть 150-200 семей. У Киева нет денег, чтобы должным образом модернизировать и расширить пропускную способность дорог, школ, больниц и других коммунальных служб, чтобы обслуживать эти кварталы с плотностью застройки, которая была бы в 2-3 раза выше, чем раньше. При плохой реализации вариант сноса может привести к конкретному эффекту гетто в джунглях непривлекательных кварталов с плохой пригодностью для жизни, жители которых в конечном итоге побегут, что в конечном итоге приведет к быстрому обесцениванию собственности.

НЕМЕЦКИЙ РЕМОНТНЫЙ ОПЫТ

Население бывшей Восточной Германии составляло 17 миллионов человек, многие из которых жили в зданиях, похожих на киевские хрущевки. После воссоединения Германии сотни немецких компаний выполнили ремонт тысяч многоквартирных домов советской эпохи при значительной координации между несколькими государственными и частными заинтересованными сторонами. Во многих случаях жители Восточной Германии были арендаторами, а не владельцами квартир, а многоквартирные дома принадлежали государству, что упрощало организацию ремонта. В случаях, когда существовала частная собственность, владельцы смогли достичь консенсуса, необходимого для утверждения и реализации этих ремонтных работ. Здесь важно отметить, что жителей не заставляли переселяться, вместо этого большая часть ремонтных работ проводилась, пока они оставались жить в этих домах. Ключевой частью этого подхода к реконструкции является процесс глубокого планирования с 4-5 уровнями анализа. Каждое здание отличается от других и имеет свою «историю», которая включает в себя первоначальное качество строительства (или его отсутствие), которое может сильно различаться, а также любое техническое обслуживание, погодные повреждения, износ и т. д., которые следует принимать во внимание. . Эти ремонтные работы обеспечили серьезную модернизацию инфраструктуры, которая не только продлила срок службы этих зданий, но также значительно улучшила их энергоэффективность и внешний вид. Изменения включали: замену крыш, утепление технического этажа, устройство утепляющих фасадов с декоративными улучшениями экстерьера здания, замену окон, ремонт цокольных этажей, балконов и входных групп («подъездов»), замену труб и электросистем. , установка новых радиаторов с термостатами, замена вертикальных систем отопления на горизонтальные, благоустройство прилегающей к зданию территории. В некоторых случаях количество этажей здания было уменьшено, и архитекторы создали очень инновационные и эстетичные здания. В других случаях основные ремонтные работы проводились очень быстро, эти пятидневные «молниеносные» ремонтные работы включали в себя высокую степень предварительного планирования и управления проектами и основывались на установке и подключении сборных модулей к инфраструктуре и коммуникациям.

РЕМОНТ В НЕМЕЦКОМ СТИЛЕ В УКРАИНЕ

В Германии эти ремонтные работы часто финансировались городскими администрациями, которые, в свою очередь, требовали более высокой арендной платы — здания обычно принадлежали государству, а большинство жителей были арендаторами, которые получали выгоду, оплачивая более низкие счета за коммунальные услуги из-за увеличения энергоэффективность после ремонта. Применительно к Украине, где большинство жителей многоквартирных домов владеют своими квартирами, ключевой частью этапа предварительного планирования реконструкции будет структурная проверка фундамента здания, чтобы определить, сможет ли он выдержать надстройку 6-го или 7-го этажа — необходимое предварительное условие. для привлечения частных инвесторов на финансирование ремонта хрущевки. В 2010-2011 годах д-р Маркус Лимих организовал сеть компаний из Восточной Германии, при этом Веймарский институт выступил в качестве руководителя проекта, а европейские фонды предоставили финансирование для предварительного аудита бетонного многоквартирного дома во Львове. Теоретически эта идея была привлекательной для местных властей, однако эти усилия потребовали от них большой организационной работы, прежде чем можно было финансировать дальнейшие усилия, и неудивительно, что между местными властями не было сотрудничества (организация встреч, получение информации и т. д.). .), а пилотный проект так и не продвинулся. Поскольку немецкие компании выполнили тысячи ремонтных работ, у них потенциально есть большой опыт, который может быть полезен для реконструкции хрущевок в Киеве; например, процесс глубокого планирования строительства может выполняться одним из нескольких проектных институтов в Веймаре, Германия. Тем не менее, это будет оплачиваемая работа, и в Украине может быть особенно сложно найти инвесторов из частного сектора, которые готовы вкладывать средства на этапе разработки/технико-экономического обоснования проекта; одним из возможных решений может быть получение гранта типа ЕС или другого многостороннего кредитного финансирования, возможно, в рамках программы повышения энергоэффективности. Если бы это первоначальное финансирование было бы получено, то немецкие институты также могли бы помочь с комплексной проверкой и надзором за строительством, сотрудничая с местными проектными институтами в Украине.

Но как профинансировать ремонт киевских хрущевок в немецком стиле? Одной из возможных идей может быть создание многостороннего консорциума при финансировании города Киева, индивидуальных владельцев квартир, частных инвесторов (для зданий с дополнительными этажами) и частных энергосервисных компаний («ЭСКО»). здания, подлежащие ремонту, а затем внедрение энергосберегающих решений (утепление стен, замена окон и дверей и другие решения) – с оплатой в виде экономии энергии в течение нескольких лет, чтобы окупить свои капитальные затраты с прибылью. В 2015-2016 годах были приняты законы, открывающие возможности для реализации проектов ЭСКО в государственном секторе Украины (школы, больницы), а также в многоквартирных домах. Потенциальная экономия энергии до 70-80% может сделать эти проекты реконструкции осуществимыми – по некоторым оценкам, затраты на отопление на квадратный метр в этих квартирах в три раза выше, чем в Польше. Помимо очевидных экономических преимуществ, успешная реализация проектов по повышению энергоэффективности в Украине будет иметь дополнительное преимущество в виде снижения энергетической зависимости от импорта. И хотя это непопулярное решение, чтобы получить средства на финансирование реконструкции, киевское правительство могло бы использовать эту возможность для введения эффективного налога на недвижимость — рано или поздно такой налог будет необходим для наведения порядка на рынке недвижимости города и поддержки населения. финансы на услуги.

ПОСМОТРИ НА ВОСТОК ИЛИ НА ЗАПАД – ЧТО БУДЕТ ДЕЛАТЬ КИЕВ?

Так будет ли Киев смотреть на Запад, на Европу и пример Германии, или же смотреть на Восток и следовать примеру Москвы? (Ничего не делать было выбором по умолчанию, но он не будет доступен намного дольше, поскольку доступные земельные участки для новых жилищных застроек быстро исчезают.) Хотя оба варианта содержат много движущихся частей, теоретически немецкий вариант более экономичен и социально прогрессивный, но и более сложный в реализации, имеет гораздо меньший потенциал для взяточничества и поэтому (к сожалению) гораздо менее интересен сегодняшним украинским политикам. Несмотря на препятствия на пути к варианту сноса, тесные связи киевского городского правительства с застройщиками и возможность личного обогащения делают этот вариант более привлекательным для политиков и более вероятным исходом. Как киевское правительство и его граждане будут действовать, чтобы ответить на этот огромный гражданский вызов? Следите за обновлениями.

Особая благодарность доктору Маркусу Лимиху, консультанту по выходу на рынок в России и Украине , за его вклад в эту статью.

Об авторе: Тим Лузонис ( [email protected] ) является соучредителем AIM Realty Kiev, агентства недвижимости, которое специализируется на услугах в сфере недвижимости для экспатов. Тим — давний эмигрант с украинскими корнями. Впервые он приехал в Украину по обмену в 1993 г. и вернулся в 2008 г.

Версия этой статьи изначально была опубликована в выпуске журнала Business Ukraine за май 2017 года .

Снос или ремонт «по-немецки» киевских хрущевок?

Что делать Украине с унаследованными страной некачественными жилыми домами, построенными в середине ХХ века?

В Киеве до сих пор используются тысячи хрущевских жилых домов, несмотря на то, что изначально они были построены как временное решение проблемы нехватки жилья после Второй мировой войны

В Киеве возобновилось бурное строительство нового жилья на фоне восстановления экономики страны. Несмотря на то, что в украинской столице появляется большое количество новых жилых домов, значительная часть населения города продолжает проживать в тысячах многоквартирных «хрущевках» советской эпохи, срок эксплуатации которых истек на много лет. Как правило, это пятиэтажные фотороботы, построенные как краткосрочное решение советской нехватки жилья во времена правления Никиты Хрущева более полувека назад.
Уже более десяти лет украинские политики обсуждают возможные пути выхода из сложившейся ситуации. До сих пор было предпринято мало конкретных действий. Большинство обсуждений включало различные планы по переселению жителей в новые многоэтажки, сносу целых блоков старых квартир и замене их многоэтажными многоквартирными домами, финансируемыми за счет частных инвестиций девелоперских компаний.

Противники такого подхода указывают на его очевидные недостатки и восклицают: «Почему бы нам просто не отремонтировать наши хрущевки, как это сделали в Германии?» В этой статье обсуждаются плюсы и минусы каждого подхода с точки зрения финансирования, энергоэффективности, пригодности для жизни/плотности города и других факторов. Какое бы решение ни было выбрано, оно окажет огромное влияние на структуру киевского рынка недвижимости и облик киевских кварталов на долгие годы вперед.

Советская классика
«Хрущевками» называют квартиры советской эпохи, построенные в 1950-х и 1960-х годах, когда у власти находился Никита Хрущев. Построенные из бетонных панелей или кирпича, эти невысокие недорогие здания изначально предназначались для «временного» жилья и предназначались для решения острой нехватки жилья. Стандартные хрущевки имеют 60 квартир с тремя подъездами и пять этажей, отсюда и другое их прозвище — «пытиеташки» («пятиэтажные» дома). Максимальный срок полезного использования таких зданий обычно оценивается в 50 лет. Сегодня в Киеве насчитывается более 3000 устаревших 5-этажных домов советских времен, большая часть которых расположена в Перчерском, Подольском, Шевченковском и Соломенском районах, а также на Левобережье. Подавляющее большинство этих зданий остро нуждается в капитальном ремонте.

Переселение и снос
Время от времени Киевская городская власть объявляла о планах запуска пилотных проектов по переселению жителей хрущевок в новое жилье, а затем сносу их старых многоквартирных домов и замене их многоэтажными домами. Тем не менее, многие нерешенные препятствия стоят на пути продвижения таких проектов. Правительство не определило, какое качество и размер жилья должны получить жители хрущевок. Городские власти Киева хотели бы привлечь к этим проектам частных застройщиков, но строительство новых многоэтажек для переселения жителей хрущевок до сноса старых домов потребует значительных денежных затрат, а у городской власти нет средств, чтобы помочь уже потянувшим застройщикам с финансированием. . Есть и технические соображения. Не так-то просто снести одну хрущевку, не потревожив соседние дома, поэтому придется сносить целые кварталы этих старых квартир.
До сих пор законодательство Украины требовало согласия всех жителей хрущевки на снос здания. Изменение этого закона на что-то около 70% одобрения позволило бы властям вынудить противников сноса переселиться, но такой подход может вызвать массовые протесты. Чтобы убедиться в связанных с этим рисках, мы можем взглянуть на растущую оппозицию недавнему решению Москвы снести здания советской эпохи. Многие протестующие в Москве заявляют, что вся программа — это захват земли для обогащения жадных застройщиков. Они говорят, что это заставит переселенных жителей переехать из относительно тихих районов в многоэтажки. Не все хотят жить в высотном доме.
Даже если все эти первоначальные и значительные препятствия окажутся разрешимыми, процесс сноса хрущевок и замены их многоэтажками, как это предполагается в настоящее время, также повлечет за собой огромные дополнительные финансовые и социальные затраты, которые могут вызвать дальнейшее сопротивление. Вместо 60 квартир на том же месте, где когда-то стояла хрущевка, могло быть 150-200 семей. У Киева просто нет денег на надлежащую модернизацию и расширение пропускной способности дорог, школ, больниц и других коммунальных служб для обслуживания микрорайонов с потенциальной плотностью застройки в 2-3 раза выше существующей. При плохой реализации вариант сноса может привести к эффекту бетонных джунглей. Это могло создать непривлекательные районы с плохой пригодностью для жизни, жители которых в конечном итоге бежали бы. Это приведет к быстрому обесцениванию стоимости недвижимости.

Немецкий опыт
Население бывшей Восточной Германии составляло 17 миллионов человек, многие из которых жили в зданиях, подобных киевским хрущевкам. После воссоединения Германии сотни немецких компаний выполнили ремонт тысяч многоквартирных домов советской эпохи при тесном сотрудничестве между государственными и частными заинтересованными сторонами. Во многих случаях жители Восточной Германии были арендаторами, а не владельцами квартир, а многоквартирные дома принадлежали государству, что упрощало организацию ремонта. В случаях, когда существовала частная собственность, владельцы, как правило, могли прийти к консенсусу в отношении необходимости утверждения и реализации предложенных ремонтных работ.
Важно отметить, что жители не были вынуждены переселяться. Вместо этого большая часть ремонтных работ проводилась, пока они продолжали жить в своих домах. Тщательный процесс планирования, включающий четыре-пять уровней анализа, сыграл ключевую роль в этом подходе к реконструкции. Каждое здание отличается от других и имеет свою «историю», которая включает в себя исходное качество строительства (или его отсутствие), которое может сильно различаться, а также любое техническое обслуживание, погодные повреждения, износ и ряд других факторов, которые следует учитывать. принято во внимание.
Эти немецкие ремонтные работы обеспечили серьезную модернизацию инфраструктуры, которая не только продлила срок службы этих зданий, но также значительно улучшила их энергоэффективность и внешний вид. Изменения включали замену крыш, утепление технического этажа, утепление фасадов с декоративными улучшениями экстерьера здания, замену окон, ремонт цокольных этажей, балконов и входных площадей, замену труб и электрических систем, установку новых радиаторы с термостатами, замена вертикальных систем отопления на горизонтальные, реабилитация прилегающей к зданию территории. В некоторых случаях количество этажей было уменьшено, и архитекторы создали очень инновационные и эстетически привлекательные здания. В других случаях основные ремонтные работы были выполнены очень быстро. Эти пятидневные «молниеносные» ремонтные работы включали в себя высокую степень предварительного планирования и управления проектом, полагаясь на установку и подключение сборных модулей к инфраструктуре и коммуникациям.

Ремонт в немецком стиле в Украине
В Германии этот ремонт часто финансировался городскими администрациями, которые, в свою очередь, требовали повышения арендной платы. Это имело смысл, поскольку рассматриваемые здания обычно принадлежали государству, а большинство жителей были арендаторами, которые выиграли от оплаты счетов за коммунальные услуги по более низкой цене благодаря повышению энергоэффективности после ремонта. Применительно к Украине, где большинство жильцов многоквартирных домов владеют своей собственностью, ключевой частью этапа предварительного планирования реконструкции будет структурная проверка фундамента здания, чтобы определить, сможет ли он выдержать надстройку 6-го или 7-го этажа — необходимое предварительное условие. за привлечение частных инвесторов для финансирования ремонта украинской хрущевки.
Поскольку немецкие компании выполнили тысячи ремонтных работ, у них потенциально есть большой опыт, который может быть полезен для реконструкции хрущевок в Киеве. Например, процесс глубокого планирования строительства может быть выполнен одним из нескольких проектных институтов, базирующихся в Веймаре. Однако это будет оплачиваемая работа. В Украине может быть особенно трудно найти инвесторов из частного сектора, которые готовы вкладывать средства на этапе разработки/технико-экономического обоснования проекта. Одним из возможных решений может быть получение гранта типа ЕС или другого многостороннего кредитного финансирования. Потенциально это можно было бы сделать под эгидой программы повышения энергоэффективности. Если бы это первоначальное финансирование было бы получено, то немецкие институты также могли бы помочь с комплексной проверкой и надзором за строительством, сотрудничая с местными проектными институтами в Украине.
Как профинансировать ремонт киевских хрущевок в немецком стиле? Одной из возможных идей может быть создание многостороннего консорциума при финансировании Киевской городской власти, индивидуальных владельцев квартир, частных инвесторов (для зданий с дополнительными этажами) и частных энергосервисных компаний (ЭСКО). ЭСКО могли бы проводить энергоаудит реконструируемых зданий, а затем реализовывать энергосберегающие решения, такие как теплоизоляция стен, замена окон и дверей и другие решения. Плата будет осуществляться в виде экономии энергии в течение нескольких лет, чтобы окупить свои капитальные затраты с прибылью.
Правовая база для аспектов этого подхода уже существует. В 2015-2016 годах были приняты законы, открывающие возможности для реализации проектов ЭСКО в государственном секторе Украины (школы, больницы), а также в многоквартирных домах. Потенциальная экономия энергии до 70-80% может сделать эти проекты реконструкции осуществимыми. По некоторым оценкам, стоимость отопления квадратного метра в украинских квартирах советских времен в настоящее время в три раза выше, чем в Польше. В дополнение к очевидным экономическим преимуществам, успешная реализация проектов энергоэффективности в Украине будет иметь дополнительное преимущество в виде снижения стратегически нежелательной энергетической зависимости страны от импорта.
Другой вариант финансирования — налогообложение. Хотя это не будет популярным шагом, киевское правительство может использовать эту возможность для введения эффективного налога на недвижимость. Рано или поздно такой налог понадобится, чтобы навести порядок на городском рынке недвижимости и подкрепить государственные финансы на услуги. Это может быть хорошим поводом для начала.

Что будет делать Киев?
Будет ли Киев смотреть с запада на Европу и следовать примеру Германии, или он будет смотреть на восток и брать пример с Москвы? Ничегонеделание до сих пор было выбором по умолчанию, но этот вариант может быть недоступен, поскольку земельные участки под новостройки быстро исчезают. Хотя оба варианта содержат множество веских аргументов, немецкий вариант более экономичен и социально прогрессивен. Тем не менее, это также более сложно сделать правильно и имеет гораздо меньший потенциал для взяточничества. Поэтому сегодняшним украинским политикам он, вероятно, будет гораздо менее интересен. Несмотря на препятствия на пути к варианту сноса, тесные связи киевского городского правительства с застройщиками в сочетании с возможностью личного обогащения делают этот вариант привлекательным для политиков и более вероятным исходом. Как киевская местная власть и жители города ответят на этот масштабный гражданский вызов? Можно ожидать, что советский жилищный вопрос останется актуальной темой муниципальной повестки дня в ближайшие несколько лет.

Особая благодарность консультанту по выходу на рынки Украины и России доктору Маркусу Лимиху за его вклад в эту статью.

Об авторе: Тим Лузонис (Этот адрес электронной почты защищен от спам-ботов. У вас должен быть включен Javascript для его просмотра.) является соучредителем AIM Realty Kiev, агентства недвижимости, которое специализируется в сфере недвижимости для иностранных эмигрантов.