Как самостоятельно рассчитать ремонт квартиры: Как рассчитать стоимость ремонта квартиры

Как самостоятельно составить смету на ремонт квартиры

Что нужно знать для правильного составления сметы, какие пункты необходимо в ней прописать и как остаться в рамках бюджета.

Ремонт – дело непростое и дорогое. Поэтому перед началом работ важно составить смету. Во-первых, это позволит рассчитать объем затрат, правильно распределить бюджет и понять, где можно и нужно сэкономить. Во-вторых, даст точный перечень работ и необходимых покупок. В-третьих, даже если ремонтом будет заниматься подрядчик с собственной сметой, вы сможете понять, нет ли в его документе каких-то лишних материалов, накруток по цене и других подводных камней.

Перечень работ

Без сметы можно обойтись, пожалуй, только при проведении минимального косметического ремонта. Поэтому в первую очередь необходимо четко определиться, что вам нужно – капитальный ремонт или косметический, реконструкция всей квартиры или частичная переработка интерьера. И в соответствии с этим составить перечень требующихся работ.

Подобный перечень позволит точно оценить масштабы ремонта и понять, сколько потребуется времени на его проведение, а также определиться, что можно сделать самостоятельно, а для каких действий лучше привлечь специалистов. Недооценка объемов работ на начальном этапе может привести к тому, что ремонт затянется на неопределенный срок.

Распределение работ

Даже если вы планируете делать ремонт самостоятельно, есть работы, которые стоит поручить профессионалам – сантехникам, электрикам и так далее. Во-первых, ради безопасности, во-вторых, потому что у профессионалов есть специализированное оборудование. Зачем, скажем, покупать совсем не дешевый перфоратор, если после ремонта вы им пользоваться не будете?

Замеры помещения и расчет расхода материала

После того, как определен необходимый фронт и объем работ, нужно провести тщательные замеры помещений, где будет вестись ремонт. Измеряются высота потолков, длина и ширина комнат, окон и дверей, и в соответствии с полученными цифрами рассчитывается площадь стен, пола и потолка (они различаются), оконных и дверных проемов.

На основании проделанных вычислений нужно будет высчитать количество и объем требуемых отделочных материалов, проводки, водопроводных коммуникаций и так далее.

Пара хитростей

1. Если в квартире не проводились серьезные переделки, размеры можно посмотреть в плане МБТИ или в стандартном проекте, если дом серийный.
2. В интернете можно найти специальные программы-калькуляторы, которые позволят быстрее и проще сделать расходные расчеты.

Нормы расхода строительных материалов обычно пишутся на упаковке (например, на упаковке обойного клея – “8-10 рулонов” или “до 35 м2”), а также часто указываются в описании товара в интернет-магазине. Кроме того, в сети можно найти таблицы с расчетами расхода основных стройматериалов (обои, плитка и т.д.). Не забудьте, что если нужна подгонка по рисунку или имеются какие-то неровности поверхности, потребуется большее количество, скажем, тех же обоев.

Важный пункт – берите материалы с небольшим запасом, примерно на 10-15%. В случае брака или порчи будет чем заменить “некондицию”. И даже если лишнего не понадобится, у вас останется резерв для мелкого ремонта.

Пример расчета обоев для кухни:

1. Вычесть из общей площади стен площадь окон, дверей и кухонного фартука с плиткой.
2. Полученную площадь разделить на площадь рулона обоев.
3. Округлить результат до целого.
4. Прибавить 1 рулон для запаса.

Замеры и расчеты займут время, но не пропускайте этот этап. В противном случае есть риск купить слишком много или слишком мало материалов, а то и приобрести гарнитур, который не помещается в кухню.

Дизайн-проект

Еще один важный для составления сметы момент – дизайн-проект. Можно взять готовый или заказать индивидуальный у дизайнера; в любом случае, ориентируясь на него, вы будете понимать, какие именно материалы, а также мебель, техника, светильники и предметы декора вам понадобятся.

Инвентаризация

Прежде чем начать гуглить прайс-листы и ездить по строительным магазинам, изучите собственные запасы, чтобы понять, какие материалы и инструменты у вас уже есть, и что нужно докупить. Не помешает опросить друзей и родных – вдруг у кого-то осталась лишняя краска после ремонта, а также нужный инструментарий, которым они сейчас не пользуются и могут одолжить. Это позволит сэкономить средства.

Изучение рынка

Изучите цены на черновые и отделочные материалы, а также стоимость работ, для которых вы будете привлекать профессионалов. Ориентируйтесь на среднюю и даже максимальную цену – именно ее вы будете вписывать в смету. Если бригада рабочих возьмет меньшую сумму, а обои будут стоить дешевле – тем лучше. Зато выделенных по смете денег точно хватит на ремонт.

Сама смета

На основании перечня работ, списка требуемых материалов и цен можно составлять смету. Это удобно делать в программах, работающих с таблицами, такими как Excel.

В смете должны быть прописаны следующие пункты:

• материалы (черновые и чистовые),
• расходники – гвозди, сверла, крепежи, инструменты и т.д,
• выполняемые работы – демонтажные, черновые, чистовые, смежные (к последним относятся, например, установка кондиционера или прокладка кабеля для ТВ/интернета),
• затраты на доставку груза,
• затраты на вывоз мусора.

Для каждого пункта нужно указать количество (если есть) и стоимость. Если материалы уже есть в наличии – ставим прочерк в разделе цены. То же самое – если работа будет выполняться самостоятельно.

В таблице лучше писать не просто общее наименование – например, “шпатлевка” или “обои”, но и указывать марку/название/цвет. Это позволит точнее ориентироваться при покупке и указывать более конкретную цену.

В смету вписывается все необходимое – от труб и проводки до потолочных плинтусов и люстр. Это нужно, чтобы четко понимать размеры затрат. Не забывайте также, что, к примеру, пункт “поклейка обоев” может потребовать не только обоев и обойного клея, но также и выравнивания стен.

Когда все пункты заполнены, можно подбить общую ориентировочную цену и посмотреть, укладывается ли она в бюджет, и не стоит ли где-то пересмотреть пожелания.

Еще несколько хитростей

1. Как уже говорилось выше, делайте запас – на 10-15% (на случай брака или последующего мелкого ремонта). Но помните, что некоторые материалы нельзя брать впрок – из-за ограниченного срока годности.

2. Не покупайтесь на подозрительно дешевые предложения подрядчиков – чаще всего это значит, что работы будут выполнены непрофессионально, или же затем обнаружатся какие-то дополнительные расходы.

3. Постарайтесь не начинать ремонт, не имея в запасе всей необходимой суммы, указанной в смете. А еще лучше – умножьте ее на 1,5 и ориентируйтесь на эту цифру. Потому что всегда бывают форс-мажорные обстоятельства, такие как подорожание материалов или неучтенные расходы. Денежный резерв убережет от простоев бригады и затягивания ремонта на неопределенный срок.

Итого

Сделать смету, не имея опыта, достаточно сложно. Поэтому часто ее составление поручают специалистам – обычно тому же подрядчику, который затем будет заниматься ремонтом. Но провести предварительные расчеты по ценам не помешает в любом случае – чтобы ориентироваться по бюджету и не переплачивать за то, что вам не нужно.

Если же вы решили сделать и ремонт, и смету своими руками, то надо будет осваивать строительную бухгалтерию. Упростить работу при составлении сметы смогут специальные программы, которые можно найти в интернете (в том числе и бесплатные), а также онлайн-калькуляторы, предлагаемые на сайтах некоторых строительных компаний.

Ошибки в сметах на ремонт квартиры: примеры расчетов г. Санкт-Петербург

Сметный расчет является самым важным документом при квартирном ремонте. В нем отражается полная информация о стоимости услуг. После получения цифр заказчик представляет реальную картину предстоящих процессов и на что будут нужны средства.

Но в последнее время все чаще и чаще — потенциальный Подрядчик старается минимизировать итоговую сумму расходов и заманить клиента низкой ценой.

Занижение сметных расходов — самое распространенное явление, из-за которого владельцы квартир попадают в неприятные ситуации — когда у них заканчиваются средства и они не всегда могут закончить начатый ремонт.

Не спешите радоваться низкой итоговой цене в смете, а тщательно проанализируйте все виды работ, метраж и количество. Бесплатный сыр — только в мышеловке!

Около 70% компаний намеренно не проводят полные расчеты!

Таким образом они заманивают потенциальных клиентов низкой ценой. Как именно недобросовестные исполнители обманывают людей? Рассмотрим основные варианты.

 

Распространенные хитрости подрядчиков

Примеры ошибок в ремонтных сметах:

• Пример № 1

В данной смете — вместо цен — выставлен 0.

Эти работы — обязательны к выполнению, но исполнители их «забыли» посчитать.

 

• Пример № 2

В этом расчете — мы видим занижение фактической площади.

По факту площадь стен в комнате 44м2 — В смете учтено всего 29м2.

 

 

• Пример № 3

В этой смете «случайные математические ошибки».

Количество работ 2шт. по 2200р итог 4400р — 3 смете указано — 3000р ; 1 х 1300 = 850р

 

• Пример № 4

В представленной смете — занижен метраж по стенам и полу.

• По факту 45м2 — посчитано всего 40.5м2.
• По факту 18м2 — посчитано всего 15.8м2

 

• Пример № 5

Ошибки математики. Только в этот раз не по видам работ, а по подсчету ИТОГО:

Вы складываете все итоговые цифры на калькуляторе и сумма оказывается выше, чем указана.

Чаще всего вам скажут, что сбилась формула. На самом деле часть позиций не посчитана, что бы цена ИТОГО — была для вас интересней.

 

 

Как самостоятельно проверить точность расчета?

• Померьте площадь стен и полов — сравните со сметой!!!
• Тщательно проверьте все необходимые виды работ!!!
• Пересчитайте все цифры на калькуляторе!!!
• Обязательно уточните какие работы включены в расчет!!!

Чаще всего в смете не учитывают: откосы окон, подоконники, штробление под трубы водопровода и электропроводку, установку дверей, прокладку электрокабеля, штробление стен под проводку, сантехнику, установку смесителей, обои, гидроизоляцию и т.

д.

Ремонт и улучшения: сложные правила IRS

Понимание правил IRS в отношении улучшений, включая единицу собственности, улучшения и приспособления, а также строительные системы.

Всякий раз, когда вы ремонтируете или заменяете что-либо в сдаваемой в аренду квартире или здании, вам необходимо решить, являются ли расходы ремонтом или улучшением для целей налогообложения. Почему это важно? Потому что вы можете вычесть стоимость ремонта за один год, в то время как вы должны амортизировать улучшения в течение целых 27,5 лет.

Например, если вы классифицируете расходы на крышу в размере 10 000 долларов США как ремонт, вы можете вычесть 10 000 долларов США в этом году. Если вы классифицируете это как улучшение, вам придется амортизировать его в течение 27,5 лет, и в этом году вы получите вычет только в размере 350 долларов.

Это большая разница.

К сожалению, бывает сложно отличить ремонт от улучшения. Пытаясь прояснить ситуацию, IRS выпустила пространные правила, объясняющие, как отличить ремонт от улучшения.

Подробнее о текущих и капитальных расходах см. в статье Текущие и капитальные расходы.

Что такое улучшение в соответствии с правилами IRS?

В соответствии с правилами IRS недвижимость улучшается всякий раз, когда она подвергается:

• B изменению
• Адаптация или
• R восстановление.

Подумайте об аббревиатуре B A R = Улучшение = Обесценивание .

Если необходимость расходов была вызвана определенным событием, например, штормом, вы должны сравнить состояние имущества непосредственно перед событием и сразу после того, как работа была сделана, чтобы принять решение. С другой стороны, если вы восстанавливаете естественный износ имущества, вы должны сравнить его состояние после того, как вы в последний раз исправляли нормальный износ (будь то техническое обслуживание или улучшение) с его состоянием после последней работы. Если вы никогда не выполняли никаких работ на объекте, используйте его состояние при вводе в эксплуатацию в качестве точки сравнения.

Улучшения

Расходы на улучшение, если они:

• улучшают «материальное состояние или недостаток» имущества, которое существовало до его приобретения или когда оно было произведено — не имеет значения, было ли это или вы не знали о дефекте при приобретении единицы имущества или UOP (обсуждается ниже)
• приводит к «материальному дополнению» к имуществу — например, физически увеличивает, расширяет или удлиняет его, или
• приводит к «существенному увеличению» мощности, производительности, прочности или качества имущества.

Реставрация

Расходы относятся на реставрацию, если она:

• возвращает имущество, пришедшее в негодность, в его «обычно эффективное рабочее состояние»
• восстанавливает имущество до состояния, близкого к новому, после окончания срока его экономической службы, или
• заменяет основной компонент или существенную конструктивную часть имущества
• заменяет компонент имущества, в отношении которого владелец понес убытки, или
• возмещает ущерб, причиненный имуществу, для которого владелец принял базовую поправку на ущерб от несчастного случая.

Адаптация

Вы также должны амортизировать суммы, потраченные на адаптацию имущества к новому или другому использованию. Использование является «новым или другим», если оно не соответствует вашему «предполагаемому обычному использованию» имущества, когда вы первоначально вводили его в эксплуатацию.

Что IRS считает единицей собственности (UOP)?

Чтобы определить, улучшили ли вы свой бизнес или сдаваемое в аренду имущество, вы должны определить, из чего состоит это имущество. IRS называет это «единицей собственности» (UOP). То, как определяется UOP, имеет решающее значение. Чем больше UOP, тем больше вероятность того, что работа, выполненная над компонентом, будет вычитаемым ремонтом, а не улучшением, которое должно быть амортизировано.

Например, если UOP для многоквартирного дома определяется как вся конструкция здания в целом, можно с полным основанием утверждать, что замена пожарных лестниц является ремонтом, так как он не кажется таким значительным по сравнению со всем зданием. С другой стороны, если UOP состоит только из системы противопожарной защиты, замена пожарных лестниц, вероятно, будет улучшением.

Правила IRS требуют, чтобы здания были разделены на целых девять различных UOP: вся структура и до восьми отдельных строительных систем. Улучшение любой из этих UOP должно быть амортизировано.

UOP №1: Все здание

Все здание и его конструктивные элементы в целом представляют собой единое UOP. Структурные компоненты здания включают:

• стены, перегородки, полы и потолки, а также любые постоянные покрытия на них, такие как панели или черепица
• окна и двери
• все компоненты центральной системы кондиционирования или отопления
• Сантехника и сантехническое оборудование, такое как раковины и ванны
• электропроводка и осветительные приборы
• дымоходы
• лестницы, эскалаторы и лифты
• спринклерные системы
• пожарная лестница
• другие компоненты, связанные с эксплуатацией или обслуживанием здания, и
• крыш.

Например, замена крыши здания является улучшением UOP здания.

UOP #2-9: Building Systems

Кроме того, следующие восемь строительных систем являются отдельными UOP. Улучшение любой из этих систем должно быть амортизировано:

• Системы отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха (HVAC): Сюда входят двигатели, компрессоры, котлы, печи, охладители, трубы, воздуховоды и радиаторы.
• Сантехнические системы: Сюда входят трубы, водостоки, клапаны, раковины, ванны, туалеты, оборудование для сбора воды и канализации, а также коммунальное оборудование, используемое для распределения воды и отходов.
• Электрические системы: Сюда входят проводка, розетки, соединительные коробки, осветительные приборы и соединители, а также коммунальное оборудование, используемое для распределения электроэнергии.
• Все эскалаторы.
• Все лифты.
• Системы противопожарной защиты и сигнализации: К ним относятся сенсорные устройства, компьютерное управление, спринклерные головки, спринклерные магистрали, соответствующие трубопроводы или водопровод, насосы, визуальная и звуковая сигнализация, панели управления сигнализацией, датчики тепла и дыма, пожарные лестницы, противопожарные двери , освещение и указатели аварийного выхода, а также противопожарное оборудование, такое как огнетушители и шланги.
• Системы безопасности: К ним относятся оконные и дверные замки, камеры слежения, записывающие устройства, мониторы, датчики движения, охранное освещение, системы сигнализации, системы входа и доступа, соответствующие распределительные коробки, соответствующая проводка и кабелепроводы.
• Газораспределительная система : Включает трубы и оборудование, используемые для распределения газа между границами собственности и между зданиями.

Использование «безопасных гаваней» для вычета расходов на ремонт и усовершенствование

Как показано в приведенном выше обсуждении, может быть трудно определить, относятся ли расходы к ремонту или усовершенствованию. К счастью, арендодатели могут использовать три правила «безопасной гавани», чтобы обойти загадку ремонта и улучшения и в настоящее время вычитать многие расходы независимо от того, следует ли их классифицировать как улучшения или ремонт в соответствии с правилами IRS. Это:

• безопасная гавань для мелких налогоплательщиков
• плановое техническое обслуживание безопасной гавани и
• Минимальная безопасная гавань.

Безопасная гавань для мелких налогоплательщиков

Безопасная гавань для мелких налогоплательщиков (SHST) позволяет арендодателям в настоящее время вычитать все ежегодные расходы на ремонт, техническое обслуживание, улучшения и другие расходы на аренду здания. Однако SHST можно использовать только для сдаваемых в аренду зданий стоимостью 1 миллион долларов или меньше. И ежегодный вычет SHST ограничен меньшей из 10 000 долларов США или 2% от нескорректированной базы здания. Этот лимит определяется отдельно для каждого здания — например, если вы владеете тремя сдаваемыми в аренду домами, вы применяете лимит к каждому дому отдельно.

Текущее техническое обслуживание Безопасная гавань

Расходы, соответствующие критериям безопасного текущего обслуживания, автоматически вычитаются в течение одного года, даже если в противном случае они были бы квалифицированы как усовершенствования, которые обычно должны амортизироваться в течение нескольких лет. Текущее техническое обслуживание состоит из повторяющихся работ, выполняемых владельцем здания для поддержания всего здания или каждой системы в здании в обычном эффективном рабочем состоянии. Он включает:

• осмотр, очистку и испытание конструкции здания и/или каждой системы здания, а также
• Замена поврежденных или изношенных деталей на сопоставимые и имеющиеся в продаже запасные части.

Текущее техническое обслуживание может быть выполнено и вычтено в качестве безопасной гавани в любое время в течение срока полезного использования имущества. Тем не менее, техническое обслуживание здания соответствует критериям безопасного планового технического обслуживания только в том случае, если при вводе здания или строительной системы в эксплуатацию вы обоснованно предполагали, что такое техническое обслуживание будет выполняться чаще, чем раз в десять лет. Кроме того, убежище не может быть использовано для расходов на улучшение или восстановление зданий или другого хозяйственного имущества, находящегося в аварийном состоянии.

De Minimis Safe Harbor

Арендодатели могут использовать минимальную безопасную гавань для вычета любых недорогих объектов недвижимости, используемых в их арендном бизнесе, независимо от того, будет ли этот объект ремонтом или улучшением в соответствии с правилами обычного ремонта. . Безопасная гавань может быть использована для личной собственности и для строительных компонентов, которые входят в предел вычетов. Например, его можно использовать для замены компонентов здания, таких как дверь гаража или раковина в ванной. Для большинства арендодателей максимальная сумма, которая может быть вычтена в рамках этой безопасной гавани, составляет 2500 долларов США за единицу, как указано в счете-фактуре.

Все расходы, которые вы вычитаете, используя минимальную безопасную гавань, должны быть засчитаны в счет годового лимита на использование безопасной гавани для мелких налогоплательщиков (меньше 2% от стоимости аренды или 10 000 долларов США).

Актуальные правила IRS по ремонту и модернизации см. в онлайн-справочнике IRS «Правила материального имущества — часто задаваемые вопросы».

Как рассчитать стоимость имущества на основе дохода от аренды

Инвестор или агент по недвижимости может использовать четыре основных метода для оценки потенциальной стоимости сдаваемого в аренду имущества: метод сравнения продаж, метод множителя валовой арендной платы, метод дохода. и затратный подход. Каждый из них является эмпирическим правилом. Вы можете получить лучшее представление о стоимости вашего имущества, если используете несколько методов.

Различные методы оценки могут быть более полезными для различных типов сдаваемой в аренду недвижимости (многоквартирный дом или дом на одну семью) и различных типов заинтересованных сторон (семья, розничный инвестор и страховая компания).

«Что делает инвестиции в дома для одной семьи уникальными, так это их гибкость в случае, если вы хотите продать свои инвестиции», — говорит Лео Санчес, руководитель отдела институциональных приобретений жилья для одной семьи в Mynd. «Аудитория потенциальных покупателей гораздо шире».

Эта аудитория, по сути, состоит из всех, кто ищет недвижимость, будь то семья, ищущая дом, или другой инвестор в недвижимость.

«Если вы покупаете жилой комплекс, — добавил Санчес, — список сторон, которым вы могли бы его продать, короче, потому что критерием, который они используют для оценки инвестиций, является строго окупаемость инвестиций. Наличие нескольких стратегий выхода всегда выгодно».

Прежде чем заключать какую-либо сделку с недвижимостью, важно, чтобы недвижимость была оценена сертифицированными оценщиками или агентами по недвижимости.

1. Подход сравнения продаж (SCA)

Подход сравнения продаж (SCA), также известный как comps или метод цены за квадратный фут, определяет стоимость недвижимости путем сравнения недвижимости с сопоставимыми объектами недвижимости, которые недавно были проданы. в области. Он может использоваться как для жилой недвижимости, так и для инвестиционной недвижимости, поскольку не учитывает доход от аренды.

«Даже если вы мало что знаете о недвижимости, этот метод должен быть вам знаком и не требует пояснений», — говорит Санчес. «Обычно это называется оценкой».

Среди ключевых характеристик, используемых в SCA:

• Местоположение и соседство, в том числе близость к объектам инфраструктуры, таким как школы и парки, а также к менее привлекательным вещам, таким как шоссе и путепроводы.
• Характеристики дома, например, количество спален и ванных комнат, наличие или отсутствие гаражей, бассейнов, террас, каминов и т. д.
• Возраст и состояние дома.
• Средняя цена за квадратный фут сопоставимой недвижимости.

Например, если недавно в этом районе были проданы аналогичные дома по цене от 160 до 175 долларов за квадратный фут, инвестор оценит, что сдаваемая в аренду недвижимость площадью 2000 квадратных футов с аналогичными характеристиками будет стоить от 320 000 до 350 000 долларов.

2. Мультипликатор валовой арендной платы

Мультипликатор валовой арендной платы (МРЖ) представляет собой отношение рыночной стоимости имущества к валовому годовому доходу от аренды.

«Это очень простая математика, чтобы увидеть, хотите ли вы дважды щелкнуть по объекту недвижимости, прежде чем начинать перечислять затраты», — говорит Санчес. «Он говорит вам, находится ли недвижимость в интересующем вас примерном поле».

Как рассчитать мультипликатор валовой арендной платы

Например, дом со справедливой рыночной стоимостью 200 000 долларов, который сдается за 24 000 долларов в год, будет иметь МРЖ, равный 8,3:

200 000 долл. США / 24 000 долл. США = 8,3 используется как оценка того, сколько времени потребуется инвестору, чтобы расплатиться с недвижимостью, основываясь только на доходе от аренды. В приведенном выше примере инвестору потребовалось бы 8,3 года.

Инвестор может использовать подход GRM для сравнения двух инвестиционных объектов, таких как дом стоимостью 200 000 долларов, который приносит 2 000 долларов в виде арендной платы, и объект недвижимости стоимостью 150 000 долларов, который приносит 1 200 долларов. Как и в приведенном выше примере, дом стоимостью 200 000 долларов США, сдаваемый в аренду за 2 000 долларов США в месяц, имеет GRM 8,3. Дом за 150 000 долларов будет иметь GRM 10,4 (150 000 долларов / 14 400 долларов).

При прочих равных условиях подход с использованием мультипликатора валовой арендной платы может свидетельствовать о том, что дом стоимостью 200 000 долларов будет лучшим вложением, поскольку для его окупаемости потребуется меньше времени.

МРЖ не принимает во внимание какие-либо реальные операционные расходы, связанные с владением недвижимостью, такие как налоги на недвижимость или страховые взносы, которые влияют на фактический доход инвестора. Чтобы учесть это, инвесторы могут использовать доходный подход.

3. Доходный подход

Доходный подход позволяет инвесторам оценивать стоимость собственности на основе дохода, который она приносит.

«Это Real Estate Investing 101», — говорит Санчес. «Здесь вы более конкретно указываете затраты на налоги, страхование, вакансии, ремонт и техническое обслуживание, чтобы рассчитать чистую прибыль».

В доходном подходе используются две переменные: чистая операционная прибыль, которая относится к доходу от собственности после оплаты всех расходов; и ставка капитализации, или ставка капитализации, процент, который выражает предполагаемый чистый операционный доход собственности в процентах от ее рыночной стоимости.

Как рассчитать доходный подход

Предположим, что инвестор находит дом, который приносит годовой валовой доход от аренды в размере 24 000 долларов США, а ежегодные эксплуатационные расходы составляют 3 600 долларов США. Таким образом, собственность будет приносить 20 400 долларов в год. Текущая предельная ставка для домов на одну семью составляет 5,5 процента.

20 400 долл. США / 0,055 = 370 909 долл. США

Стоимость недвижимости составит около 370 909 долл. США.

«Уникальность сдаваемых в аренду домов для одной семьи заключается в том, что не каждый, кто инвестирует в дом, придает большое значение доходу, который он приносит», — объясняет Санчес, например, покупатель, который может не быть инвестором. «Возможно, им просто нужны хорошие школы».

4. Затратный подход

При затратном подходе стоимость имущества определяется тем, во что обойдется восстановление здания, если оно было снесено, или строительство аналогичного строения. Этот подход основан на логике, согласно которой покупатели не будут платить за здание больше, чем сегодня стоит строительство аналогичного объекта.

В нем учитывается стоимость земли, на которой стоит здание, и любая произведенная амортизация.

«Страховые компании используют затратный подход, чтобы определить, соответствует ли восстановительная стоимость актива его стоимости», — говорит Санчес. «Институциональные инвесторы используют этот показатель в качестве ограждения, чтобы убедиться, что они не переплачивают. По сути, они спрашивают: «Что лучше: строить новую или покупать существующую недвижимость?» и убеждаются, что баланс имеет смысл».

Как применять затратный подход

Например, инвестор начинает с использования сопоставимых объектов, чтобы сделать вывод, что аналогичный участок земли стоит 40 000 долларов.