Лестницы на второй этаж размеры: Правильные размеры лестницы для частного дома или коттеджа. Советы от ОМАН!

Лестница на второй этаж — фото, виды и технические характеристики

Содержание

1. Из чего делать
2. Разновидности лестниц
3. Конструкции на больцах
4. Главные элементы

Здания на 2 этажа исключительно популярны на рынке недвижимости. С одной стороны, они позволяют увеличить полезную площадь на небольшом земельном участке; с другой, дают ощущение уюта обособленного и просторного частного жилища.

Такие дома можно покупать в готовом виде и затем переделывать «под себя», а можно и возводить самостоятельно с нуля. Во втором случае перед владельцем недвижимости обязательно встанет вопрос обустройства лестницы на верхний этаж.

Из чего делать

Практически каждая лестница на второй этаж представляет собой сочетание нескольких материалов: металла, дерева и пр. Но если говорить об основном материале производства, то все конструкции такого типа делятся на:

• деревянные;
• металлические;
• бетонные;
• стеклянные.

Каждый вид имеет свои преимущества и рекомендации по установке. Бетонную лестницу можно ставить только на прочный фундамент, который выдержит и массу самой конструкции, и вес людей, которые будут ею пользоваться. Неоспоримыми плюсами бетона считаются его прочность и долговечность.

Металлическая лестница так же прочна, но визуально выглядит легче, а в сочетании со стеклом — еще и воздушнее. Конструкции из стали используют в разных дизайнерских стилях. В зависимости от этого перила и балясины могут быть украшены затейливой ковкой либо иметь лаконичную форму.

Деревянные конструкции создают в доме ощущение тепла и уюта. Дерево само по себе красиво выглядит и не нуждается в дополнительном декоре, хотя последний довольно часто используют. Лестницы из древесины легкие, доступные по стоимости, но не такие долговечные, как предыдущие конструкции. Зато их можно «подогнать» практически под любой стиль интерьера.

Разновидности лестниц

То, какой в конечном итоге будет лестница на второй этаж, зависит от многих факторов.

Определяющий — размеры пространства, на котором ее планируется разместить. Существует всего 2 разновидности: винтовые и маршевые лестницы.

При необходимости экономить полезную площадь квартиры устанавливают винтовую лестницу. Ступени в ней располагаются по спирали вокруг столба либо центральной стойки. Материалом для производства чаще служит дерево, металл и стекло, реже — бетон. Рассчитать площадь для монтажа такой конструкции довольно просто: нужно умножить длину ступеней (не менее 50 см!) на 2.

Маршевые лестницы — самая популярная разновидность, но для их установки нужно большое пространство. При расчете важно учитывать следующие строительные нормы:

• в одном марше не должно быть меньше 3 и больше 15 ступеней;
• идеальный угол подъема — 26—35°;
• ширина ступени должна равняться 26—32 см;
• высота ступени не должна быть меньше 15 и больше 20 см.

Каждый марш также следует оборудовать перилами, расположенными приблизительно на высоте таза человека. Соблюдение этих норм обеспечит удобство использования.

Конструкции на больцах

В последнее время все большей популярностью стали пользоваться лестницы на больцах. Последними называются утопленные в стене длинные штыри, на которые крепятся ступени. В результате складывается впечатление, как будто они «зависли» в воздухе.

Ступени на больцах кажутся ненадежными, однако конструкция рассчитана таким образом, что каждая ступенька способна выдерживать до тонны веса. Обычно они дополняются только перилами, благодаря чему пропускают много света и не перегружают дизайн комнаты лишними деталями.

Главные элементы

Каждая лестница состоит из несущей конструкции, ступенек, ограждений и перил. Несущая конструкция удерживает на себе всю нагрузку, поэтому обычно выполняется из металла или бетона, реже — прочной древесины. Если лестница на второй этаж вмещает 2 марша, между ними обязательно оборудуют небольшую площадку для удобства поворота.

На протяжении всех ступеней расположены вертикальные опоры, называемые балясинами. Сверху на них крепятся перила. Все описанные элементы должны соответствовать нормам безопасности и быть выполненными в одном стиле. Тогда вся конструкция будет смотреться гармонично и привлекательно.

Лестница на второй этаж: размеры и правила расчета

Навигация по странице

Красивая и удобная лестница на второй этаж — результат точных расчетов

Размеры лестниц на второй этаж являются важным показателем при проектировании дома. Несмотря на кажущуюся лёгкость, параметры всех элементов (ступени, перила, площадки, опоры) должны строго соответствовать ГОСТам для обеспечения безопасности и практичности конструкции. Для расчёта существует свод правил, вычислений, норм и регламентов. На начальном этапе проектирования определяется тип, конструкция и материал лестницы на второй этаж, в зависимости от архитектурных особенностей дома.

Материалы

Выбор материала зависит, как от места расположения лестницы, так и от ее предназначения. Основными материалами для изготовления лестниц являются:

Несмотря на свою массу, железобетонная лестница может выглядеть очень изящно

Винтовая лестница из дерева смотреться очень изыскано и дорого

Архитекторы порой создают по-настоящему необычные конструкции из металла

На открытом воздухе устанавливают цельнометаллические конструкции

Конструкции и крепления

Наиболее популярные конструкции лестниц:

• Маршевые лестницы. Самый популярный, практичный вариант и разделяется:

Одномаршевые. Стандартные конструкции без площадок. Это, пожалуй, самый удобный тип лестниц на второй этажМногомаршевые. С одной площадкой и двумя маршами, расположенными под 90 и 180 градусов. Варианты двухмаршевых лестницПоворотные конструкции. Сочетают в себе особенности многомаршевых и винтовых лестниц на второй этаж.

Бывают правые и левые. Поворотная лестница сочетает в себе удобство маршевой и изящность винтовой конструкции

Угол наклона лестницы

После выбора вида и материала необходимо высчитать угол наклона и высоту прохода. Угол наклона, кроме удобства использования, влияет на площадь занимаемого лестницей пространства в доме. На практике существует стандартные виды наклона:

• Наиболее популярны углы наклона составляют 30—45 гр. Отличаются лёгкостью при подъёме, но занимают большое количество проёма второго этажа.
• Стандартный угол 45 гр. является наиболее комфортным для человека.
• Сооружения, обладающие углом от 45 до 50 гр. выделяются максимальной экономией пространства, но не очень неудобны при эксплуатации и опасны своей крутизной.

При помощи данной диаграммы вы можете подобрать оптимальный наклон лестницы

При расчёте угла необходимо учитывать высоту проёма. Этот показатель отмеряет расстояние между ступенькой и потолком, и не должен быть меньше двух метров.

Он обеспечивает комфортное прохождение человека стандартного роста на всём подъёме до второго этажа. Видеошпаргалка для вычисления угла наклона марша и размера ступеней

Высота и глубина ступеней

При определении высоты ступени (подступенка) и ширины проступи необходимо учитывать факт, что оптимальная высота подъёма ноги составляет ¼ от шага. Средний шаг взрослого человека 60—80 см. При умножении получаем высоту подступенка равную 15—20 см. При меньших показателях человек просто переступит через одну ступень, а при больших будет затруднительно поднимать ногу.

Оптимальные параметры ступеней

При подсчёте ширины проступи учитываются величина размеров ступни человека. Она составляет в среднем 27—30 см. Для оптимального спуска или подъёма необходимо, чтобы ступень покрывала не меньше 90 процентов площади ступни. Произведя вычисления, получаем ширину проступи 24—27 см. Учитывая выступ ступени, прибавляем 3 см и получаем окончательную величину проступи 27—30 см. Этот показатель составляет половину шага и является наиболее комфортным. Высота и глубина ступени являются величинами взаимосвязанными и при расчёте остаются одинаковыми на всей длине. Расчет высоты ступеней

Ширина марша

Расстояние между поручнями или от стены до поручня, называется полезной шириной марша. Минимальный показатель составляет 80 см. При этом выполняется комфортное перемещение человека по лестнице на второй этаж, но транспортировка грузов крупных габаритов становится неудобным и затруднительным делом.

Выбирая ширину лестничного марша, ориентируйтесь также на предполагаемую "загруженность» лестницы

Важно! Оптимальная величина марша 100 см. Этот вариант комфортен во всех смыслах, если есть достаточное пространство.

У деревянных лестниц ширина марша определяется в зависимости от конструкции опор в виде тетивы или косоура:

• Тетива — это деревянная опора в виде балки, на которую закрепляются ступени. Они вставляются в отфрезерованные под торец пазы балки. Ширину марша при такой конструкции можно рассчитывать путём сложения длины ступеней и удвоенной толщины тетивы с дальнейшим вычитанием двойной глубины паза.

Лестница на тетивах выглядит довольно утонченно

Пример. При длине ступеней 90 см, толщине балки 40 см и глубине паза 12 см: 2х40+900- 2х12= 956 см

• Косоуры — это расположенные под наклоном балки с прорезанными гребёнками под установку ступеней. При таком способе ширина марша равна длине ступеней.

Лестница на косоурах отлично впишется в современный интерьер

Количество и высота ступеней

Пример расчёта длины лестничного марша при высоте этажа 3 метра. При высоте ступеней 19 см рассчитывается количество подъёмов по формуле: 3000 мм (Высота пола)/19(предполагаемая высота ступени) = 15,8 (количество подъёмов). Далее, количество округляется до 16 и пересчитывается для определения высоты ступенек: X = 3000/16 = 187,5 мм. При этом 16 подъёмов — это 15 ступенек. Высота перекрытия пола 300 мм минус высота ступеньки не дают нужного технологического значения для крепления лестницы, поэтому уменьшается размер первой ступени: 300-(100+40) = 160 мм. Пересчитывается высота всех ступеней: 3000-160 = 2840 мм. Высота ступеньки: 2840/15 = 189, 34 мм.

Расчёт марша лестницы

Для расчёта длины пролёта нужно знать ширину проступи. Для комфортного передвижения вполне подходит 280 мм: 280 * 15 = 4020 мм. Длина марша почти 4 метра (4020 мм).

Расчёт высоты прохода

К примеру, длина проёма 3500 мм. Вычисляется разница между длиной марша на второй этаж и проёма: 4020-3500 = 520 мм. Теперь рассчитывается, ступень, которая проецируется в окончание проёма на второй этаж: 520/280= 2 шт. Это значит, что следующая по счёту ступенька 3—я и служит местом прохода под потолком (перекрытием). Осталось высчитать габариты прохода. Высота от пола до 3-й ступени равна: 3*189,34 (высота ступени) = 568 мм. Высота до потолка в точке прохода: 3000-300(толщина пола 2 этажа)-568 = 2132 мм.

Еще один пример расчета количества и размера ступеней

Расчёт лестницы с площадкой и поворотными элементами

Прямые конструкции маршей занимают большое место при монтаже, поэтому в загородном доме или на даче, где нет больших площадей, для экономии пространства применяют изделия с поворотными площадками или винтовые. Расчёт таких сооружений не сложнее прямых, если учесть следующие моменты:

• Площадка является продолжением марша с сохранением высоты ступени.
• Габарит площадки равен ширине марша, но для поворотных видов на 180^оэтот параметр должен увеличиваться и должен быть не меньше 130 см.

Размеры среднестатистической поворотной лестницы

В нашей статье <atarget=»_blank»>»Строимлестницу на 2-йэтаж с поворотом» вы можете более детально познакомиться с данным вопросом. При наличии в проекте забежных ступеней следует учитывать, что:

• При повороте на 90^ооптимальное количество ступеней составляет 3.
• Все элементы ступеней в виде клина должны входить в квадрат плоскостной проекции.
• Ширина забежных ступеней не должна превышать 40 см.
• Радиус поворотной кривизны элементов составляет от 30 см.
• Размер проступи не превосходит 10 см.

При расчёте винтовых лестниц следует учитывать:

• Перемещение производится вокруг столба.
• Размер ступеней различается по форме (трапеция, клин).
• Средний размер ступени по ширине не должен превышать 20 см.

Расчет среднестатистической винтовой лестницы

Кроме того,<atarget=»_blank»> создание винтовых лестниц своими руками имеет ряд других нюансов, которые важно учитывать.

Перила и ограждения

Ограждения с перилами являются неотъемлемой частью маршевой или винтовой лестницы, независимо от её конструкции и длины. Их цель заключается в удобстве подъёма на этаж, а, главное, в обеспечении безопасности и предотвращении падения.

Плюс, перила могут стать настоящим украшением всей лестничной конструкции

Размеры перил принято делать из расчёта параметров среднестатистического взрослого человека:

• Высота ограждений с перилами составляет 100 см.
• Ширина перил 12 см.

Совет! Для детей уменьшать высоту ограждений не стоит, а необходимо позаботиться о дополнительном ограждении. Высота таких перил должна бытьв пределах 72—75 см.

При установке ограждений нужно рассчитать их способность выдерживать давление при нагрузке 100 кг. Между балясинами, при отсутствии защиты, расстояние должно не превышать 150 мм (при наличии детей в доме — ограничение 120 мм).

Другие показатели и параметры

При расчёте лестничных сооружений следует учитывать другие параметры:

• Расстояние между столбиками, поддерживающими перила (10—15 см).
• Нагрузка на лестницу на второй этаж не должна превышать 220 кг.
• Ступеней в марше должно быть от 3 до 18 шт.
• Размеры опорных балок (косоуров) при ширине ступеней 20 см не должны превышать 2,5 см.
• Если на втором этаже присутствует дверь, она должна находиться на безопасном расстоянии от последней ступени (не менее 1 метра).

Подведем итог

В итоге, чтобы изготовить и установить лестницу на второй этаж необходимо:

• Определить расположение стен, наличие дверей, рассчитать расстояние между всеми элементами конструкции.
• Выбрать тип в зависимости от величины пространства в доме, угол наклона.
• Высчитать все необходимые размеры: ширину марша, площадок, высоту ступеней.
• Сделать проект и составить смету.

Правильные и точные расчёты помогут изготовить комфортную и безопасную лестницу на второй этаж, где каждая ступенька будет одинакового размера и не будет резких перепадов и крутых подъёмов. Расчет железобетонной летницы

---

Советы по строительству лестниц: хитрости

Строительство лестниц — одна из самых сложных и полезных работ при строительстве бревенчатой ​​хижины. В строительстве лестниц есть немного искусства, где необходимо сбалансировать полезность, безопасность и эстетику.

Многие люди не осознают различных размеров и компромиссов, необходимых для безопасного применения рекомендаций строительных норм и правил.

Перейти к:

• Резюме Международного жилищного кодекса (IRC) для строительных лестниц
• Советы по строительству лестниц
• Практические правила строительства лестниц
• Расчет ступеней лестницы
• Измерение и обрезка косоуров
• Резка косоуров
• Крепление косоуров, подступенков и ступеней

Резюме Международного жилищного кодекса (IRC) для строительных лестниц

Международный жилищный кодекс (IRC) устанавливает минимальные требования безопасности для строительных лестниц. Это некоторые из элементов, которые ваш строительный инспектор будет проверять при проведении проверок.

В следующем списке приведены основные требования кодов для жилых лестниц и их размеры:

1. Минимальная ширина лестницы в свету 36 дюймов. Три фута — это минимум, 3-½ дюйма кажется намного просторнее.
2. Максимальный выступ поручней на 4-1/2 дюйма по ширине лестницы с обеих сторон. Учитывайте эту ширину при планировании общего пространства для бревенчатой ​​лестницы.
3. Минимальный клиренс по высоте от 6 футов до 8 дюймов — расстояние от носа протектора до любого верхнего элемента, но дополнительные 6 дюймов сильно меняют ощущения. Если вы не можете адекватно отрегулировать соотношение подступенка и ступени, вам может потребоваться обрамление большего лестничного проема.
4. Максимальная вертикальная высота (12′-3″) для лестничного марша. В противном случае вам нужно будет добавить лендинг.
5. Максимальная высота подступенка 7-¾”. Размеры не включают коврики или дорожки.
6. Минимальная глубина ступени 10 дюймов с выступом или минимум 11 дюймов без выступа. Нос находится между ¾” и 1-¼”. Ниже приведены различные комбинации подступенка и ступени.
7. Захват за перила должен быть типа I или II с минимальным зазором 1-½ дюйма от стены.
8. Открытая сторона любой лестницы высотой более 30 дюймов должна иметь перила, закрепленные на высоте от 30 до 34 дюймов над выступом ступени; для закрытых лестниц требуются перила с одной стороны (или с обеих сторон, если ступени шире 44 дюймов).
9. Максимальная вариабельность глубины протектора и максимальная вариабельность подъема = 3/8″. Это позволяет избежать потенциальной опасности споткнуться, когда люди ожидают постоянного подъема и расстояния между ступенями.
10. Максимальный наклон подступенка = между углом 34° и 37°. хорошее «чувство» бревенчатой ​​лестницы

Советы по строительству лестниц

В базовой конструкции лестницы используются вырезные или зубчатые косоуры. создавая пилообразный рисунок в верхней кромке Стрингеры могут оставаться открытыми или закрываться по бокам плинтусами

Стрингеры каретки почти всегда изготавливаются из 2 × 12 досок, поскольку их глубина позволяет оставить как минимум 3 1/2 дюйма между нижним краем доски и прорезями. Лестницы с двумя или более толстыми ступенями — ступеньки настила или интерьер в деревенском стиле такие конструкции, как бревенчатые лестницы, — косоуры располагаются на расстоянии 3 фута друг от друга. Это типично для бревенчатых лестниц, хотя вы всегда можете добавить еще один центральный косоур для дополнительной поддержки. » под ногами. Строительные нормы и правила устанавливают правила, и в этих пределах существует достаточно гибкости, чтобы подняться по удобной лестнице — как по ступеням, так и по углу — и которая поместится в любом разумном пространстве между уровнями пола в вашем бревенчатом доме.

Практические правила строительства лестниц

Существуют определенные практические правила, которые со временем эволюционировали и помогают нам ориентироваться при проектировании и строительстве лестниц.

• Сумма всех ступеней (без выступа) = ОБЩАЯ ПРОБЕГ
• Сумма всех ступеней = ОБЩАЯ ПОДЪЕМ (измеряется от ГОТОВОГО пола до ГОТОВОГО пола).
• Подъем + Ширина проступи = от 17 до 18 дюймов — также известное как правило 7-11, где идеально подходит подступенок 7 дюймов и проступь 11 дюймов (не включая выступ).
• Время подъема Ширина протектора = от 72 до 76 дюймов.
• Сумма двух подступенков плюс ширина проступи = от 24 до 25 дюймов.

Расчет ступеней лестницы

Общая высота

Сначала вы должны решить, что вы будете использовать в качестве готовых покрытий кабин для верхнего и нижнего этажей. Возможно, вы захотите использовать паркет толщиной 1,5 дюйма поверх черного пола внизу и плитку толщиной 1/2 дюйма наверху. Учитывайте это в своих измерениях.

После того, как вы установили высоту между готовыми поверхностями, возьмите калькулятор, и мы подставим некоторые числа для игры.

Допустим, высота вашего потолка составляет 8 футов, а рабочая высота или общая высота — 104,25 дюйма (от основания до потолка = 8 футов + 9-¼ дюймовых балок пола + ½ дюйма верхнего настила — 1-½ дюйма нижнего настила). Начните с деления этого числа на 15, что является типичным количеством стояков для домов.

104,25 дюйма / 15 = 6,95 дюйма

Это дает результат 6,95 дюйма или около 6-15/16 дюймов для каждой высоты подступенка, что немного меньше. Уменьшите количество подступенков на один и используйте 14 подступенков. теперь у нас есть подступенок высотой 7,4 дюйма или 7-⅜ дюйма» 9.0003

104,25 дюйма / 14 = 7,4 дюйма

Используя следующее правило, вычтите это из 17,5 дюйма, чтобы получить ширину протектора. В результате получается 10,1 дюйма или 10-⅛ дюйма ширины протектора.

17,5” — 7,4” = 10,1”

Общая длина

Общая длина – это горизонтальное расстояние, занимаемое лестницей (НЕ измерение по диагонали) от нижнего подступенка до верха, где жатка образует последний стояк.

Принимая во внимание, что поверхности пола служат ступенями, вычтите из первоначального расчета одну ступеньку: 14 ступеней становятся 13 ступенями.

Умножьте количество ступеней (13) на ширину каждой ступени (10,1 дюйма), чтобы получить 131,3 дюйма или чуть более 10 футов 11-¼ дюйма.

13 x 10,1 дюйма = 131,3 дюйма

Теперь вы можете определить, впишется ли план вашей бревенчатой ​​лестницы в пространство, доступное в общем дизайне бревенчатого дома.

Если нет, то вот где начинается искусство создания лестниц. Попробуйте отрегулировать размер ступеней и/или подступенков, удалить один из подступенков и т. д., пока вы не сможете подогнать его по размеру, оставаясь при этом в пределах прежних параметров.

Вы также можете немного отрегулировать ширину каждой ступени, скажем, на ⅛ дюйма или ¼ дюйма, пока не получите требуемое общее расстояние по горизонтали.

Измерение и обрезка косоуров

Чтобы получить длину косоуров, вы просто используете базовую геометрию:

A² + B² = C²

Но не забудьте добавить ширину «отсутствующей» ступени пола, чтобы вы могли отметить макет точно.

Длина стрингера = квадратный корень из (131,3² + 104,25²) = 167,65 дюйма или 13 футов 11-⅝ дюйма.

Добавление «отсутствующего» протектора дает 177,75 дюйма или 14 футов 9-3/4 дюйма. Если вы заказываете 16 футов 2 дюйма x 12 дюймов, у вас будет достаточно места для разметки, обрезки и предотвращения сучков.

Обрезка косоуров лестницы

После того, как вы разложили рисунок лестницы на косоурах 2 x 12 дюймов с помощью угольника, вы можете разрезать его с помощью циркулярной пилы (обрезая по меткам), а затем закончить разрезы ручная пила.

Имейте в виду, что вам нужно будет «опустить стрингер», что означает отрезать нижнюю часть стрингера на толщину одной проступи, чтобы все высоты подступенка были одинаковыми (если стрингер сидит на готовом пол — если нет, отрезать косоур на разницу между толщиной одной проступи и толщиной готового материала настила).

Идея состоит в том, что когда вы поднимаетесь с чистового пола на проступь на первой ступени, общий подъем должен быть таким же, как при переходе с проступи на проступь.

Вам также потребуется отрезать верхнюю часть каждого стрингера по вертикали на толщину материала подступенка. Опять же, это делается для того, чтобы каждая глубина протектора была одинаковой, чтобы жатка действовала как первый подступенок.

Крепление косоуров, подступенков и ступеней

В верхней части косоура есть несколько вариантов крепления каретки при строительстве лестницы. Если верхняя проступь соприкасается с чистым полом, вы можете прибить косоур прямо к перемычке или сделать надрез в нижнем углу и установить гребенку для поддержки косоуров снизу.

Еще более простое решение — сделать заголовок первым стояком. В этом случае стрингер крепится к подвесной доске, которая прибита к перемычке.

Основание стрингеров можно прибить гвоздями непосредственно к черновому полу или сделать надрезы для прилегания к посадочной доске, например, обработанной давлением 2×4, прибитой к плите.

Отрежьте каждую ступеньку и подступенок по размеру и прибейте их на место с помощью гвоздей 8d для стандартных ступеней, продвигаясь вверх по лестнице. Если вы используете ступени из твердой древесины, вы должны предварительно просверлить отверстия, чтобы избежать расщепления.

Если вы устанавливаете бревенчатые ступени, вам необходимо использовать крепеж, соответствующий их размеру. Иногда мы прикрепляем тяжелую бревенчатую ступеньку с обратной стороны с помощью бревенчатых шурупов, когда строим лестницу.

Или мы будем использовать шурупы для бревен со стороны ступени и зенковать деревянные дюбели, чтобы скрыть отверстия, превратив это в интересную особенность.

Строительство лестницы — непростая задача, но, обладая этими базовыми навыками, вы сможете взяться за проект своего бревенчатого дома. Бревенчатые лестницы — это следующий шаг после того, как вы освоите основные лестницы.

Лестница в заблуждение

«Один из лучших курсов за 17 лет!» -Эми Х >> OREP E&O ★★★★★ «Они хорошо осведомлены, профессиональны и понимают срочность». – Джо Туитт

>> Примечание редактора: Поделитесь своим опытом со стажерами в опросе Working RE’s для руководителей стажеров и помочь всей отрасли. Пройдите четырехминутный опрос прямо сейчас.

В течение многих лет велись активные дискуссии о стандартах измерения общей жилой площади (GLA). Стандарт ANSI Z765 привлекает львиную долю внимания и на сегодняшний день является наиболее широко используемым стандартом в отрасли. Это также может быть труднее всего интерпретировать, особенно когда речь идет о лестнице. Вот почему.

В первую очередь важно признать два очень важных факта:
  1) эталон есть не что иное, как определение единицы сравнения и
  2) оценщик несет ответственность за соблюдение этого определения.

Во-первых, что я имею в виду, когда говорю, что стандарт есть не что иное, как определение единицы сравнения? Единица сравнения чего-либо имеет решающее значение для понимания этой вещи.

Если я еду в Лондон и покупаю сувенир, а кассир говорит, что цена 15, мне нужно знать, о какой единице сравнения идет речь. Это 15 фунтов стерлингов или 15 евро? Случайно ли кассир заметила мой акцент и назвала цену в долларах США? Единицей сравнения в этом примере является валюта. Знание валюты имеет решающее значение для моей оценки этой цены. То же самое относится и к ГЛА. Стандарт определяет, какую единицу сравнения мы используем. Другими словами, когда я использую термин «общая жилая площадь», что я на самом деле имею в виду? Стандарт, который я использую, — это то, что придает смысл этому термину.

Во-вторых, для оценщика согласованность с определением на самом деле важнее, чем то, какое определение выбрано. Ключевым моментом является не просто согласованность с самим собой или даже с другими оценщиками: важнее всего согласованность с вашими данными. Если вы считаете, что ваш стандарт GLA является лучшим, но те, кто сообщает сопоставимые данные о продажах, используют совершенно другой стандарт, вы обязаны либо изменить свой стандарт, либо преобразовать данные в соответствии с вашим стандартом.

Возможно, этот пример внесет некоторую ясность в этот вопрос: Недвижимость A, B и C имеет тот же план этажа, что и рассматриваемая собственность, и недавно была продана. Архитектор строителя сообщил, что GLA этого плана этажа составляет 2800 квадратных футов, используя их стандарт для расчета GLA. Оценщик измеряет оцениваемое имущество, используя другой стандарт, и приходит к расчету GLA в размере 3000 квадратных футов. Перед тем, как оценщик использует свойства A, B и C в качестве сопоставимых объектов, необходимо, чтобы оценщик признал, что их стандарт не соответствует стандарту, о котором сообщается на рынке. Устранение несоответствия гораздо важнее, чем то, являются ли измерения оценщика «правильными» или «лучшими».

Это отсутствие последовательности является большой проблемой и большим бизнесом. Есть много оценщиков, которые продают свои услуги по измерению агентам с особым пониманием того, что их интерпретация ANSI, вероятно, приведет к большему GLA, чем сообщается. Почему это проблема? Этика. Если я сознательно использую метод получения GLA, который существенно отличается от методов, используемых большинством архитекторов, строителей и налоговых инспекторов, то результаты задания сознательно вводят в заблуждение. Если я знаю, что в среднем мой метод измерения дает GLA на 5% выше, чем тот, который обычно сообщается для моих сопоставимых объектов, то выбор этого метода без учета несоответствия является неэтичным и нарушением Единых стандартов профессиональной оценочной практики (USPAP). .

Согласованность
Итак, как вы справляетесь с несогласованностью? Есть два решения. Первый заключается в том, чтобы просто принять стандарт (или интерпретацию стандарта), преобладающий на моем рынке. Второе решение состоит в том, чтобы пересмотреть GLA моих сопоставимых данных путем экстраполяции того, каким был бы GLA сопоставимых данных в соответствии с методологией, используемой оценщиком. Хотя это решение теоретически этично и соответствует требованиям USPAP, на практике оно имеет некоторые очевидные недостатки. Откуда вы знаете, каким был бы GLA этого сопоставимого товара, если бы он был рассчитан с использованием предпочитаемого вами метода?

Это возвращает нас к путанице с ANSI и лестницами. Несмотря на то, что недавнее обновление стандарта (ANSI Z765-2021) предоставило некоторые дополнительные разъяснения в некоторых областях, остаются значительные возможности для интерпретации, когда речь идет о лестницах. Это особенно верно, когда объекту не хватает подвала.

Двухэтажные дома очень распространены на моем рынке, а вот подвалы — нет. Общий план этажа включает в себя лестницу с обратным ходом на второй этаж с кладовой под ней, которая простирается на несколько футов под лестницей с наклонным потолком в кладовой. Вопрос в том, где вы считаете лестницы? На первом этаже, на втором этаже, на обоих этажах?

(продолжение истории ниже)

( история продолжается)

Я все чаще обнаруживаю, что оценщики интерпретируют стандарт так, чтобы он включал всю лестницу на обоих уровнях. Я буду первым, кто признает, что эта интерпретация имеет некоторые основания, хотя и создает некоторые несоответствия с другими частями стандарта и, похоже, противоречит методам архитекторов, строителей и оценщиков (по крайней мере, на моем рынке). ). Эта интерпретация больше всего опирается на иллюстрации.

Опубликованный стандарт включает несколько иллюстраций, призванных прояснить некоторые элементы стандарта, однако сами по себе иллюстрации могут сбивать с толку, особенно если вы не читаете сам стандарт полностью. На иллюстрациях изображен дом с тремя уровнями: первый этаж, второй этаж и подвал. На плане этажа изображена лестница, спускающаяся со второго этажа на первый этаж, а затем спускающаяся в подвал. Если просто посмотреть на иллюстрацию, то видно, что лестница входит в GLA как на первом, так и на втором этажах. Тем не менее, важно прочитать стандарт, чтобы понять, почему. В стандарте указано, что «площадь как лестничных ступеней, так и лестничных площадок, ведущих на этаж ниже, включается в чистую площадь пола, с которого спускается лестница…» (ANSI Z765-2021, стр. 6, выделение добавлено). В приложении к стандарту с дополнительными комментариями указано, что «лестницы, спускающиеся в недостроенный подвал, включаются в чистую площадь первого уровня…» Части стандарта, в которых указано, что высота потолка под лестницей не Дело в том, что все это происходит в контексте лестницы на цокольный этаж. Следовательно, если нет подвала, то нет и лестницы, ведущей в подвал, которую следует считать на первом этаже. GLA выше уровня земли (т. е. область под лестницей, которая не спускается в подвал), по-видимому, рассматривается по-разному.

Моим основным доказательством является строгое соблюдение требований минимальной высоты в том же примере. В их примере площадь с уклоном ниже высоты потолка 5 футов не включается в расчет GLA. Поэтому было бы противоречием исключать такое пространство в одной части дома, а затем включать пространство, которое может иметь гораздо более низкий потолок или даже быть полностью недоступным. Другими словами, почему помещение с высотой потолков менее 5 футов под лестницей должно учитываться в GLA, а помещение с такой же высотой потолка в гостиной исключаться? Мой вывод состоит в том, что это не предназначено для другого обращения.

При всем сказанном свидетельство в рамках стандарта моей интерпретации на самом деле не является причиной моей методологии. Моя интерпретация близко соответствует методам, используемым строителями, архитекторами и оценщиками на моем рынке, таким образом обеспечивая согласованную единицу сравнения, которая приводит к достоверным результатам задания.

Я должен повторить, что вопрос не в том, согласны вы или нет с моей интерпретацией.

Если ваши данные предполагают альтернативную интерпретацию, то использование только что описанного метода может быть не только неправильным выбором, но даже неэтичным.

Об авторе
Брент Боуэн является президентом компании Texas Valuation Professionals, Inc в Плейно, штат Техас, и уже 23 года занимается оценкой жилой недвижимости на севере Техаса. Он окончил Бейлорский университет с энтузиазмом как в области экономики, так и в сфере недвижимости, поэтому оценка недвижимости идеально подходила ему. Брент всегда ищет способы усовершенствовать процесс оценки и с удовольствием делится этими идеями со своими сотрудниками, а также с другими участниками оценочного сообщества.